28/36-säännön laskuri

28/36-sääntö: kuinka paljon asuntoa voit turvallisesti hankkia

Luotonantajat eivät päätä maksukykyä tuntumalta — he käyttävät suhdelukuja. 28/36-sääntö on yleisin: pidä asumiskustannukset alle 28 %:ssa bruttotulostasi ja kaikki velat alle 36 %:ssa. Tämä laskuri soveltaa molempia rajoja samanaikaisesti ja näyttää, kumpi todellisuudessa rajoittaa budjettiasi. Myös 10/1 ARM -laskuri voi olla hyödyllinen liittyvässä laskelmassa.

Mitä kaksi suhdelukua tarkoittavat

Sääntö on itse asiassa kaksi yhdessä toimivaa rajaa, ja luotonantajat tarkastelevat molempia.

Etupään suhdeluku on asumiskustannuksesi jaettuna bruttokuukausituloilla. Säännön mukaan sen tulisi pysyä 28 %:ssa tai alle. Asumiskustannus tarkoittaa tässä täyttä maksua — pääomaa, korkoa, kiinteistöveroa, kotivakuutusta ja mahdollisia taloyhtiön maksuja tai asuntolainavakuutusta.

Takapään suhdeluku on kaikki kuukausittaiset velkasi — asuminen sekä autolainat, opintolainat, luottokortin vähimmäismaksut ja muut velvoitteet — jaettuna bruttotuloilla. Sen tulisi pysyä 36 %:ssa tai alle.

Nämä kaksi lukua antavat säännölle sen nimen ja logiikan. 28 % pitää itse asumisen kohtuuhintaisena; 36 % varmistaa, että asuminen ja kaikki muu jättävät silti tilaa elää. Terve lainanottaja täyttää molemmat.

Kuinka käyttää tätä laskuria

1. 1

   Syötä bruttokuukausitulosi

   Kotitaloutesi kokonaistulo ennen veroja ja vähennyksiä. Jos saat palkkaa vuosittain, jaa 12:lla.

2. 2

   Syötä nykyiset kuukausittaiset velkasi

   Auton maksut, opintolainat, luottokortin vähimmäismaksut ja muut toistuvat velat — ei mukaan lukien uutta asuntolainaa.

3. 3

   Lisää odotettu asuntolainakorko

   Korko, johon todennäköisesti kelpaisit, jotta laskuri voi muuttaa asumisbudjettisi lainamääräksi.

4. 4

   Aseta laina-aika

   Yleensä 30 tai 15 vuotta. Tämä vaikuttaa siihen, kuinka suuren lainan asumisbudjettisi voi kantaa.

Lyhennyslaskuri käsittelee samankaltaista aihetta, jos sitä etsit.

Kuinka laskenta toimii

Laskuri löytää kaksi kattoa. 28 %:n katto on yksinkertaisesti tulosi kerrottuna 0,28:lla. 36 %:n katto on tulosi kerrottuna 0,36:lla, vähennettynä veloilla, joita jo maksat — koska nämä velat syövät kokonaisvelkaliikkumavarasta ennen asumista.

Se käyttää sitten sitä lukua, joka on pienempi, todellisena asumisbudjettinasi ja muuttaa tuon kuukausittaisen luvun arvioiduksi lainamääräksi käyttäen standardia asuntolainamatematiikkaa. Pienemmän valitseminen näistä kahdesta on avainaskel — se takaa, että täytät molemmat rajat samanaikaisesti sen sijaan, että läpäisisit toisen samalla hiljaa rikkoen toista.

Ratkaistu esimerkki

Otetaan kotitalous, joka ansaitsee 8 000 $ bruttona kuukaudessa, 500 $:n nykyisillä kuukausittaisilla veloilla, harkiten 30 vuoden lainaa 6,5 %:lla:

Tässä 28 %:n asumisraja (2 240 $) on pienempi kuin 36 %:n takapään liikkumavara (2 380 $ velkojen jälkeen), joten se määrää budjetin — tukien noin 374 000 $:n lainaa tällä korolla ja laina-ajalla.

Samankaltaista lähestymistapaa käytetään myös Todellisen vuosikoron laskuri:ssa.

Milloin kumpikin raja voittaa

Sääntö muuttuu sen mukaan, kuinka paljon velkaa sinulla jo on. Sama 8 000 $:n tulo kertoo eri tarinan velkojen kasvaessa:

Noin 640 $:iin asti nykyistä velkaa 28 %:n asumisraja sitoo. Sen jälkeen 36 %:n kokonaisvelkaraja ottaa vallan, ja asumisbudjettisi alkaa kutistua jokaisen ylimääräisen velkadollarin myötä.

Mistä sääntö on peräisin

28/36-sääntö ei ole mielivaltainen. Se kehittyi vuosikymmenten asuntolainakokemuksesta siitä, missä lainanottajat pysyvät mukavuusalueellaan ja missä he alkavat kamppailla. Asuminen, joka ylittää noin neljänneksen tai kolmanneksen tuloista, jättää vähän tilaa muulle elämälle — ruoalle, kuljetukselle, säästöille, hätätilanteille.

Kaksiosainen rakenne on olemassa, koska pelkkä asuminen ei kerro koko kuvaa. Ostaja, jolla ei ole muuta velkaa, voi turvallisesti omistaa enemmän asumiseen kuin joku, jolla on jo autolaina ja opintolainoja. Takapään suhdeluku vangitsee tämän eron, minkä vuoksi luotonantajat tarkastelevat molempia lukuja pelkän asumisluvun sijaan.

Käyttö käytännössä

Ostajat käyttävät 28/36-sääntöä realistisen hintakaton asettamiseen ennen asunnon etsintää, jotta he eivät lankea asuntoon, johon heillä ei ole kestävästi varaa. Luvun näkeminen etukäteen hillitsee myös houkutusta venyttää, kun luotonantaja hyväksyy enemmän kuin on mukavaa.

Se paljastaa myös muiden velkojen ensin maksamisen hyödyn. Kun 36 %:n takapään raja on sitova, jokainen eliminoimasi kuukausittaisen velan dollari vapauttaa noin dollarin asumisbudjettia — mikä voi tarkoittaa kymmeniä tuhansia dollareita lisää lainanottokykyä. 400 $:n autolainan maksaminen pois ennen hakemusta voi merkittävästi nostaa asunnon hintaa, johon kelpaat.

Vuokralaiset voivat myös käyttää sitä, käsittelemällä vuokraa yksinkertaisesti asumiskustannuksena, arvioidakseen sopiiko vuokrasopimus heidän tuloihinsa ilman liiallista sitoutumista.

Säännön ulkopuolella: mikä muu vaikuttaa kohtuuhintaisuuteen

28/36-sääntö asettaa järkevän katon, mutta muutama asia jää sen ulkopuolelle. Käsirahasi muuttaa lainan kokoa ja voi poistaa asuntolainavakuutuksen, mikä alentaa kuukausikustannusta. Luottopisteesi vaikuttavat tarjottuun korkoon, mikä muuttaa, kuinka paljon lainaa annettu budjetti voi kantaa. Ja paikalliset kustannukset — kiinteistöverot ja vakuutus vaihtelevat suuresti alueittain — voivat kuluttaa suuren osan 28 %:n asumismäärärahasta ennen kuin pääomaa ja korkoa on edes laskettu mukaan.

Varovainen ostaja tähtää usein rajojen alle eikä juuri niihin, jättäen marginaalia korkomuutoksille, huollolle ja elämän yllätyksille. Löydät saman logiikan Kouluun paluun laskuri:sta.

Kuinka paljon tuloja tiettyyn kotiin

Sääntö toimii myös päinvastoin, mikä on hyödyllistä, kun sinulla on jo mielessä tavoiteltu koti. Jos kodin täysi kuukausittainen asumiskustannus olisi 2 500 $, 28 %:n etupään raja tarkoittaa, että tarvitsisit bruttokuukausitulon vähintään 2 500 $ ÷ 0,28 ≈ 8 930 $ — noin 107 000 $ vuodessa — ennen kuin muita velkoja edes harkitaan.

Säännön kääntäminen tällä tavalla on nopea todellisuustarkistus: jos kodin vaatima tulo on paljon omaasi suurempi, se on selvä merkki tarkastella alempaa hintaluokkaa suhdelukujen venyttämisen sijaan.

Tuloksen ymmärtäminen

Suositeltu asumisbudjetti on suurin kuukausittainen asumismaksu, joka pitää sinut molempien rajojen sisällä. 28 %:n ja 36 %:n katot näytetään erikseen, jotta näet eron. Arvioitu lainamäärä muuttaa tämän budjetin arvioiduksi ostohintahaarukaksi korollasi ja laina-ajallasi.

Muista, että tämä budjetti kattaa koko asumismaksun — ei vain pääomaa ja korkoa, vaan myös verot ja vakuutuksen. Jätä tilaa niille, tai todellinen maksu ylittää 28 %:n rajan.

Arvioitu lainamäärä on katto, ei tavoite. Lainaaminen aina siihen asti ei jätä pehmustetta; monet ostajat ostavat tarkoituksella sen alapuolelta, jotta korkojen nousu, korjaus tai tulomuutos ei muuta mukavaa maksua stressaavaksi.

Tarkempi katsaus asumismaksuun

Koska 28 %:n raja mitataan koko asumismaksua vastaan, on hyödyllistä tietää, mitä tuo maksu todella sisältää. Tyypillisessä asuntolainassa se jakautuu neljään osaan, joita usein kutsutaan PITI:ksi: pääoma, korko, verot ja vakuutus.

Pääoma ja korko ovat itse lainan takaisinmaksu. Kiinteistöverot ja kotivakuutus kerätään yleensä kuukausittain talletustilille ja maksetaan puolestasi. Kun käsiraha on alle 20 %, asuntolainavakuutus lisätään päälle, ja asunto-osakeyhtiö tai suunniteltu yhteisö lisää taloyhtiön maksuja. Kaikki tämä lasketaan mukaan 28 %:iin — minkä vuoksi maksu, joka näyttää kohtuuhintaiselta pelkän pääoman ja koron perusteella, voi hiljaa ylittää rajan, kun loput sisällytetään.

Yleisiä virheitä

• Nettotulon käyttäminen bruttotulon sijaan. Sääntö perustuu tuloon ennen veroja. Nettopalkan käyttäminen saa rajat näyttämään pienemmiltä kuin luotonantajat todella soveltavat.
• Verojen ja vakuutuksen unohtaminen. Asumiskustannus sisältää ne. Maksu, joka on tarkalleen 28 % pelkästä pääomasta ja korosta, ylittää 28 %, kun talletustili lisätään.
• Nykyisen velan huomiotta jättäminen. 36 %:n takapään raja on paikka, jossa autolainat ja luottokortit hiljaa vähentävät, kuinka paljon asuntoa voit hankkia.

Samanlainen virhe esiintyy myös Absoluuttisen muutoksen laskuri:ssa.

Tarkkuus ja rajoitukset

28/36-sääntö on laajalti käytetty ohjenuora, ei tiukka laki. Jotkut luotonantajat hyväksyvät korkeampia suhdelukuja lainanottajille, joilla on vahva luottotieto, suuret käsirahat tai merkittäviä säästöjä; toiset ovat tiukempia.

Tämä laskuri antaa varovaisen, kestävän arvion. Se ei ota huomioon luottopisteitäsi, käsirahaasi tai alueellisia kustannuksia, eikä se ole lainan ennakkohyväksyntä. Käsittele sitä suunnittelun lähtökohtana ja vahvista todelliset rajat luotonantajalta.

Se olettaa myös, että tulosi ovat vakaat. Vaihtelevan tai provisioperusteisen tulon osalta luotonantajat usein keskiarvoistavat viimeiset kaksi vuotta ja saattavat soveltaa suhdelukuja varovaisemmin — joten sisällytä ylimääräistä marginaalia, jos tulosi vaihtelevat.

Aiheeseen liittyvät käsitteet

Velka-tulosuhde (DTI) on laajempi termi takapään 36 %:n luvulle — kokonaisvelka jaettuna bruttotuloilla. PITI tarkoittaa asumismaksun neljää osaa: pääomaa, korkoa, veroja ja vakuutusta, mikä on juuri se, mitä 28 %:n rajaa vastaan mitataan. Ennakkohyväksyntä on luotonantajan virallinen arvio siitä, kuinka paljon voit lainata, joka käyttää näitä suhdelukuja yhdessä luottotietojesi ja varojesi kanssa. Muita laskelmia varten sivustolla on saatavilla myös CLTV-laskuri - Asiakkaan elinkaariarvo.