Kalkulačka pravidla 28/36

Pravidlo 28/36: Kolik bydlení si bezpečně můžete dovolit

Věřitelé nerozhodují o dostupnosti odhadem — používají poměry. Pravidlo 28/36 je nejběžnější: udržujte náklady na bydlení pod 28 % vašeho hrubého příjmu a všechny dluhy pod 36 %. Tato kalkulačka aplikuje oba limity najednou a ukazuje, který z nich váš rozpočet skutečně omezuje. Pro související výpočet může být užitečný i Kalkulačka hypotéky 10/1 ARM.

Co znamenají dva poměry

Pravidlo jsou ve skutečnosti dva limity fungující společně a věřitelé se dívají na oba.

Přední poměr jsou vaše náklady na bydlení dělené hrubým měsíčním příjmem. Podle pravidla by měl zůstat na 28 % nebo pod nimi. Náklady na bydlení zde znamenají celou splátku — jistinu, úroky, daň z nemovitosti, pojištění domácnosti a případné poplatky sdružení vlastníků nebo hypoteční pojištění.

Celkový poměr jsou všechny vaše měsíční dluhy — bydlení plus autoúvěry, studentské půjčky, minimální platby kreditní karty a další závazky — dělené hrubým příjmem. Měl by zůstat na 36 % nebo pod nimi.

Tyto dva čísla dávají pravidlu jeho název a logiku. 28 % udržuje samotné bydlení dostupné; 36 % zajišťuje, že bydlení plus vše ostatní stále nechává prostor pro život. Zdravý dlužník splňuje oba limity.

Jak tuto kalkulačku používat

1. 1

   Zadejte svůj hrubý měsíční příjem

   Celkový příjem domácnosti před daněmi a odpočty. Pokud dostáváte plat ročně, vydělte 12.

2. 2

   Zadejte své stávající měsíční dluhy

   Splátky auta, studentské půjčky, minimální platby kreditní karty a další opakující se dluhy — bez nové hypotéky.

3. 3

   Přidejte očekávanou hypoteční sazbu

   Sazbu, na kterou byste se pravděpodobně kvalifikovali, aby kalkulačka mohla přeměnit váš rozpočet na bydlení na výši úvěru.

4. 4

   Nastavte dobu úvěru

   Obvykle 30 nebo 15 let. To ovlivňuje, jak velký úvěr může váš rozpočet na bydlení unést.

Kalkulačka umořování úvěru pokrývá podobnou oblast, pokud právě to hledáte.

Jak výpočet funguje

Kalkulačka najde dva stropy. Strop 28 % je jednoduše váš příjem krát 0,28. Strop 36 % je váš příjem krát 0,36, minus dluhy, které již splácíte — protože tyto dluhy ukrajují z celkového dluhového rámce dříve, než to udělá bydlení.

Poté použije to nižší z čísel jako váš skutečný rozpočet na bydlení a převede tuto měsíční hodnotu na odhadovanou výši úvěru pomocí standardní hypoteční matematiky. Vzít nižší z obou je klíčový krok — zaručuje, že splníte oba limity najednou, místo abyste prošli jedním, přičemž potichu porušíte druhý.

Vyřešený příklad

Vezměme domácnost s hrubým příjmem 8 000 $ měsíčně, se stávajícími měsíčními dluhy 500 $, uvažující o 30letém úvěru při 6,5 %:

Zde je limit bydlení 28 % (2 240 $) nižší než celkový prostor 36 % (2 380 $ po dluzích), takže stanovuje rozpočet — podporuje úvěr přibližně 374 000 $ při této sazbě a době.

Podobný přístup se používá i u Kalkulačka RPSN.

Kdy jaký limit vyhrává

Pravidlo se mění podle toho, kolik dluhu již máte. Stejný příjem 8 000 $ vypráví jiný příběh s rostoucími dluhy:

Až do přibližně 640 $ stávajícího dluhu platí limit bydlení 28 %. Nad touto hranicí přebírá kontrolu limit celkového dluhu 36 % a váš rozpočet na bydlení se začíná zmenšovat s každým dalším dolarem dluhu.

Odkud pravidlo pochází

Pravidlo 28/36 není libovolné. Vzniklo z desetiletí zkušeností s hypotečními úvěry o tom, kde dlužníci mají tendenci zůstat pohodlně a kde začínají mít potíže. Bydlení nad přibližně čtvrtinou až třetinou příjmu ponechává málo prostoru pro zbytek života — jídlo, dopravu, úspory, mimořádné události.

Dvoudílná struktura existuje, protože samotné bydlení není celý obrázek. Kupující bez jiného dluhu si může bezpečně dovolit věnovat bydlení více než ten, kdo již má autoúvěr a studentské půjčky. Celkový poměr zachycuje tento rozdíl, a proto se věřitelé dívají na obě čísla, nejen na hodnotu bydlení.

Použití v reálném světě

Kupující používají pravidlo 28/36 k stanovení realistického cenového stropu před hledáním domu, aby nepodlehli domu, který si trvale nemohou dovolit. Vidět toto číslo předem také tlumí pokušení natáhnout se, když věřitel schválí více, než je pohodlné.

Odhaluje také výhodu nejprve splatit jiný dluh. Jakmile se limit celkového dluhu 36 % stane závazným, každý dolar měsíčního dluhu, který eliminujete, uvolní přibližně dolar rozpočtu na bydlení — což se může přeložit na desítky tisíc dolarů dodatečné úvěrové síly. Splacení autoúvěru ve výši 400 $ před podáním žádosti může výrazně zvýšit cenu domu, na který se kvalifikujete.

Nájemníci ho mohou také použít, jednoduše zacházet s nájmem jako s nákladem na bydlení, aby posoudili, zda nájem odpovídá jejich příjmu, aniž by se nadměrně zavázali.

Za pravidlem: co jiného ovlivňuje dostupnost

Pravidlo 28/36 stanovuje rozumný strop, ale několik věcí stojí mimo něj. Vaše akontace mění velikost úvěru a může odstranit hypoteční pojištění, čímž sníží měsíční náklady. Vaše kreditní skóre ovlivňuje nabízenou sazbu, což mění, jak velký úvěr daný rozpočet unese. A místní náklady — daně z nemovitosti a pojištění se výrazně liší podle oblasti — mohou spotřebovat velkou část 28% přídělu na bydlení dříve, než se vůbec započítá jistina a úroky.

Konzervativní kupující často míří pod limity spíše než přesně na ně, čímž ponechává rezervu pro změny sazeb, údržbu a životní překvapení. Stejnou logiku najdete i u Kalkulačka na začátek školního roku.

Kolik příjmu pro daný dům

Pravidlo funguje i obráceně, což je užitečné, pokud již máte na mysli cílový dům. Pokud by celkové měsíční náklady na bydlení domu byly 2 500 $, přední limit 28 % naznačuje, že byste potřebovali hrubý měsíční příjem alespoň 2 500 $ ÷ 0,28 ≈ 8 930 $ — asi 107 000 $ ročně — než se vůbec zohlední jiné dluhy.

Obrácení pravidla tímto způsobem je rychlá kontrola reality: pokud je příjem, který dům vyžaduje, výrazně nad vaším, je to jasný signál, abyste se podívali na nižší cenové rozpětí, místo abyste natahovali poměry.

Pochopení výsledku

Doporučený rozpočet na bydlení je maximální měsíční platba za bydlení, která vás udrží v obou limitech. Stropy 28 % a 36 % jsou zobrazeny odděleně, abyste viděli rozdíl. Odhadovaná výše úvěru převádí tento rozpočet na přibližné rozmezí kupní ceny při vaší sazbě a době.

Pamatujte, že tento rozpočet pokrývá celou platbu za bydlení — nejen jistinu a úroky, ale i daně a pojištění. Nechte pro to prostor, jinak skutečná platba překročí hranici 28 %.

Odhadovaná výše úvěru je strop, ne cíl. Půjčit si až po tuto hranici nenechává žádnou rezervu; mnoho kupujících záměrně nakupuje pod ní, aby růst sazby, oprava nebo změna příjmu nepřeměnily pohodlnou platbu ve stresující.

Bližší pohled na platbu za bydlení

Protože limit 28 % se měří vůči celé platbě za bydlení, je užitečné vědět, co tato platba skutečně obsahuje. U typické hypotéky se rozpadá na čtyři části, často nazývané PITI: jistina, úroky, daně a pojištění.

Jistina a úroky jsou samotné splácení úvěru. Daně z nemovitosti a pojištění domácnosti jsou obvykle vybírány měsíčně na vázaný účet a placeny vaším jménem. Pokud je akontace pod 20 %, přidává se navíc hypoteční pojištění a byt nebo plánovaná komunita přidávají poplatky sdružení vlastníků. To vše se počítá do 28 % — proto platba, která vypadá dostupně jen na základě jistiny a úroků, může potichu překročit hranici, jakmile se zahrne zbytek.

Časté chyby

• Použití čistého příjmu místo hrubého. Pravidlo je postaveno na příjmu před zdaněním. Použití čisté mzdy dělá limity zdánlivě menšími, než jaké věřitelé aplikují.
• Zapomínání na daně a pojištění. Náklady na bydlení je zahrnují. Platba, která je přesně 28 % jen z jistiny a úroků, překročí 28 %, jakmile se přidá vázaný účet.
• Ignorování stávajícího dluhu. Celkový limit 36 % je místo, kde autoúvěry a kreditní karty potichu snižují, jak velký dům si můžete dovolit.

Tento druh chyby se objevuje i u Kalkulačka absolutní změny.

Přesnost a omezení

Pravidlo 28/36 je široce používaná směrnice, ne přísný zákon. Někteří věřitelé schvalují vyšší poměry pro dlužníky se silným úvěrem, velkými akontacemi nebo významnými úsporami; jiní jsou přísnější.

Tato kalkulačka poskytuje konzervativní, udržitelný odhad. Nezohledňuje vaše kreditní skóre, akontaci ani náklady specifické pro region a není předběžným schválením úvěru. Berte ji jako výchozí bod plánování a potvrďte skutečné limity u věřitele.

Předpokládá také, že váš příjem je stabilní. Pro proměnlivý příjem nebo příjem založený na provizích věřitelé často zprůměrují poslední dva roky a mohou uplatňovat poměry opatrněji — proto zahrňte dodatečnou rezervu, pokud vaše příjmy kolísají.

Související pojmy

Poměr dluhu k příjmu (DTI) je širší termín pro celkovou hodnotu 36 % — celkový dluh dělený hrubým příjmem. PITI znamená čtyři části platby za bydlení: jistinu, úroky, daně a pojištění, což je přesně to, vůči čemu se měří limit 28 %. Předběžné schválení je formální odhad věřitele, kolik si můžete půjčit, který používá tyto poměry spolu s vaším úvěrem a majetkem. Pro další výpočty je na webu k dispozici i Kalkulačka CLTV - Celoživotní hodnota zákazníka.