Kalkulator zasady 28/36

Zasada 28/36: ile domu możesz bezpiecznie sobie pozwolić

Kredytodawcy nie decydują o przystępności cenowej na wyczucie — używają wskaźników. Zasada 28/36 jest najczęstsza: utrzymuj koszty mieszkaniowe poniżej 28% dochodu brutto, a wszystkie długi poniżej 36%. Ten kalkulator stosuje oba limity jednocześnie i pokazuje, który faktycznie ogranicza twój budżet. Przy powiązanym obliczeniu przydatny może być też Kalkulator kredytu 10/1 ARM.

Co oznaczają dwa wskaźniki

Zasada to w rzeczywistości dwa limity działające razem, a kredytodawcy patrzą na oba.

Wskaźnik podstawowy to koszt mieszkania podzielony przez miesięczny dochód brutto. Zgodnie z zasadą powinien pozostać na poziomie 28% lub niżej. Koszt mieszkania oznacza tu pełną ratę — kapitał, odsetki, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu oraz wszelkie opłaty wspólnoty mieszkaniowej lub ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Wskaźnik całkowity to wszystkie twoje miesięczne długi — mieszkanie plus kredyty samochodowe, kredyty studenckie, minimalne płatności kart kredytowych i inne zobowiązania — podzielone przez dochód brutto. Powinien pozostać na poziomie 36% lub niżej.

Te dwie liczby nadają zasadzie jej nazwę i logikę. 28% utrzymuje samo mieszkanie w zasięgu finansowym; 36% zapewnia, że mieszkanie plus wszystko inne wciąż pozostawia miejsce na życie. Zdrowy kredytobiorca spełnia oba warunki.

Jak korzystać z tego kalkulatora

1. 1

   Wprowadź swój miesięczny dochód brutto

   Całkowity dochód gospodarstwa domowego przed podatkami i odliczeniami. Jeśli otrzymujesz wynagrodzenie rocznie, podziel przez 12.

2. 2

   Wprowadź swoje istniejące miesięczne długi

   Raty samochodowe, kredyty studenckie, minimalne płatności kart kredytowych i inne powtarzające się długi — bez nowego kredytu hipotecznego.

3. 3

   Dodaj oczekiwaną stopę kredytu hipotecznego

   Stopę, na którą prawdopodobnie się zakwalifikujesz, aby kalkulator mógł przekształcić twój budżet mieszkaniowy w kwotę kredytu.

4. 4

   Ustaw okres kredytowania

   Zwykle 30 lub 15 lat. Wpływa to na wielkość kredytu, jaki może wspierać twój budżet mieszkaniowy.

Kalkulator amortyzacji obejmuje podobny obszar, jeśli tego właśnie szukasz.

Jak działa obliczenie

Kalkulator znajduje dwa pułapy. Pułap 28% to po prostu twój dochód razy 0,28. Pułap 36% to twój dochód razy 0,36, minus długi, które już spłacasz — ponieważ te długi zjadają przydział na całkowity dług, zanim zrobi to mieszkanie.

Następnie używa niższej z dwóch liczb jako twojego prawdziwego budżetu mieszkaniowego i przekształca tę miesięczną liczbę w szacunkową kwotę kredytu za pomocą standardowej matematyki kredytu hipotecznego. Wzięcie niższej z dwóch to kluczowy krok — gwarantuje, że spełniasz oba limity jednocześnie, zamiast przejść jeden, cicho naruszając drugi.

Rozwiązany przykład

Weźmy gospodarstwo domowe zarabiające 8000 $ brutto miesięcznie, z 500 $ istniejących miesięcznych długów, rozważające kredyt 30-letni przy 6,5%:

Tutaj limit mieszkaniowy 28% (2240 $) jest niższy niż przestrzeń całkowita 36% (2380 $ po długach), więc to on wyznacza budżet — wspierając kredyt na około 374 000 $ przy tej stopie i okresie.

Podobne podejście zastosowano w Kalkulator RRSO.

Kiedy który limit wygrywa

Zasada zmienia się w zależności od tego, ile długu już masz. Ten sam dochód 8000 $ opowiada inną historię wraz ze wzrostem długów:

Do około 640 $ istniejącego długu wiąże limit mieszkaniowy 28%. Powyżej tego limit całkowitego długu 36% przejmuje kontrolę i twój budżet mieszkaniowy zaczyna się kurczyć z każdym dodatkowym dolarem długu.

Skąd wzięła się zasada

Zasada 28/36 nie jest arbitralna. Wyrosła z dziesięcioleci doświadczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych na temat tego, gdzie kredytobiorcy mają tendencję do pozostawania komfortowo i gdzie zaczynają mieć trudności. Mieszkanie powyżej mniej więcej jednej czwartej do jednej trzeciej dochodu pozostawia niewiele miejsca na resztę życia — jedzenie, transport, oszczędności, sytuacje awaryjne.

Dwuczęściowa struktura istnieje, ponieważ samo mieszkanie nie jest całym obrazem. Kupujący bez innych długów może bezpiecznie przeznaczyć więcej na mieszkanie niż ktoś, kto już ma kredyt samochodowy i kredyty studenckie. Wskaźnik całkowity uwzględnia tę różnicę, dlatego kredytodawcy patrzą na obie liczby, a nie tylko na wskaźnik mieszkaniowy.

Zastosowania w praktyce

Kupujący używają zasady 28/36, aby ustalić realistyczny pułap cenowy przed poszukiwaniem domu, aby nie zakochać się w domu, na który nie stać ich w sposób zrównoważony. Widzenie tej liczby z wyprzedzeniem powstrzymuje również pokusę naciągania, gdy kredytodawca zatwierdza więcej, niż jest komfortowe.

Ujawnia to również korzyść ze spłaty innych długów w pierwszej kolejności. Gdy limit całkowity 36% staje się wiążący, każdy dolar miesięcznego długu, który wyeliminujesz, uwalnia mniej więcej dolara budżetu mieszkaniowego — co może przełożyć się na dziesiątki tysięcy dolarów dodatkowej zdolności kredytowej. Spłacenie kredytu samochodowego na 400 $ przed złożeniem wniosku może znacząco podnieść cenę domu, na który się kwalifikujesz.

Najemcy również mogą jej używać, po prostu traktując czynsz jako koszt mieszkaniowy, aby ocenić, czy najem pasuje do ich dochodu bez nadmiernego zaangażowania.

Poza zasadą: co jeszcze wpływa na przystępność cenową

Zasada 28/36 ustala rozsądny pułap, ale kilka rzeczy pozostaje poza nim. Twój wkład własny zmienia wielkość kredytu i może usunąć ubezpieczenie kredytu hipotecznego, obniżając miesięczny koszt. Twoja zdolność kredytowa wpływa na oferowaną stopę, co zmienia, ile kredytu może wspierać dany budżet. A koszty lokalne — podatki od nieruchomości i ubezpieczenie różnią się znacznie w zależności od obszaru — mogą pochłonąć dużą część 28% przydziału mieszkaniowego, zanim jeszcze policzy się kapitał i odsetki.

Ostrożny kupujący często celuje poniżej limitów, a nie dokładnie w nie, zostawiając margines na zmiany stóp procentowych, konserwację i niespodzianki życiowe. Tę samą logikę znajdziesz w Kalkulator powrotu do szkoły.

Ile dochodu na dany dom

Zasada działa również w odwrotną stronę, co jest przydatne, gdy masz już na myśli docelowy dom. Jeśli pełny miesięczny koszt mieszkaniowy domu wynosiłby 2500 $, limit podstawowy 28% oznacza, że potrzebowałbyś miesięcznego dochodu brutto co najmniej 2500 $ ÷ 0,28 ≈ 8930 $ — około 107 000 $ rocznie — zanim inne długi zostaną w ogóle uwzględnione.

Odwrócenie zasady w ten sposób to szybki test rzeczywistości: jeśli dochód wymagany przez dom jest znacznie wyższy niż twój, to jasny sygnał, aby rozejrzeć się za niższym przedziałem cenowym, zamiast naciągać wskaźniki.

Zrozumienie wyniku

Zalecany budżet mieszkaniowy to maksymalna miesięczna rata mieszkaniowa, która utrzymuje cię w obu limitach. Pułapy 28% i 36% są pokazane osobno, abyś mógł zobaczyć różnicę. Szacunkowa kwota kredytu przekształca ten budżet w przybliżony zakres ceny zakupu przy twojej stopie i okresie.

Pamiętaj, że ten budżet obejmuje pełną ratę mieszkaniową — nie tylko kapitał i odsetki, ale także podatki i ubezpieczenie. Zostaw na to miejsce, w przeciwnym razie prawdziwa rata przekroczy linię 28%.

Szacunkowa kwota kredytu to pułap, nie cel. Pożyczanie aż do niego nie pozostawia żadnego bufora; wielu kupujących celowo kupuje poniżej niego, aby wzrost stóp procentowych, naprawa lub zmiana dochodu nie zamieniła komfortowej raty w stresującą.

Bliższe spojrzenie na ratę mieszkaniową

Ponieważ limit 28% jest mierzony w odniesieniu do pełnej raty mieszkaniowej, warto wiedzieć, co ta rata faktycznie zawiera. W typowym kredycie hipotecznym rozkłada się ona na cztery części, często nazywane PITI: kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie.

Kapitał i odsetki to sama spłata kredytu. Podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu są zwykle zbierane miesięcznie na rachunku powierniczym i opłacane w twoim imieniu. Gdy wkład własny jest poniżej 20%, dodaje się ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a mieszkanie w bloku lub zaplanowana wspólnota dodaje opłaty wspólnoty. Wszystko to liczy się do 28% — dlatego rata, która wygląda na przystępną tylko na podstawie kapitału i odsetek, może cicho przekroczyć linię, gdy doliczy się resztę.

Częste błędy

• Używanie dochodu netto zamiast brutto. Zasada opiera się na dochodzie przed opodatkowaniem. Używanie wynagrodzenia na rękę sprawia, że limity wydają się mniejsze, niż stosują kredytodawcy.
• Zapominanie o podatkach i ubezpieczeniu. Koszt mieszkaniowy je obejmuje. Rata, która wynosi dokładnie 28% samego kapitału i odsetek, przekroczy 28%, gdy dodamy rachunek powierniczy.
• Ignorowanie istniejącego długu. Limit całkowity 36% to miejsce, w którym kredyty samochodowe i karty kredytowe cicho zmniejszają, na jaki dom cię stać.

Ten sam błąd pojawia się też w Kalkulator zmiany bezwzględnej.

Dokładność i ograniczenia

Zasada 28/36 to szeroko stosowana wytyczna, nie sztywne prawo. Niektórzy kredytodawcy zatwierdzają wyższe wskaźniki dla kredytobiorców o dobrej zdolności kredytowej, dużych wkładach własnych lub znacznych oszczędnościach; inni są bardziej rygorystyczni.

Ten kalkulator daje konserwatywne, zrównoważone oszacowanie. Nie uwzględnia twojej zdolności kredytowej, wkładu własnego ani kosztów specyficznych dla regionu i nie jest wstępną akceptacją kredytu. Traktuj go jako punkt wyjścia do planowania i potwierdź rzeczywiste limity u kredytodawcy.

Zakłada również, że twój dochód jest stabilny. W przypadku dochodu zmiennego lub prowizyjnego kredytodawcy często uśredniają ostatnie dwa lata i mogą stosować wskaźniki bardziej ostrożnie — więc zaplanuj dodatkowy margines, jeśli twoje zarobki się wahają.

Powiązane pojęcia

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) to szerszy termin dla liczby całkowitej 36% — całkowity dług podzielony przez dochód brutto. PITI oznacza cztery części raty mieszkaniowej: kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie, co jest dokładnie tym, w odniesieniu do czego mierzony jest limit 28%. Wstępna akceptacja to formalne oszacowanie kredytodawcy tego, ile możesz pożyczyć, wykorzystujące te wskaźniki wraz z twoją zdolnością kredytową i majątkiem. Do innych obliczeń dostępny jest też Kalkulator CLTV - Wartość życiowa klienta na stronie.