28/36-Regel-Rechner

Die 28/36-Regel: Wie viel Haus Sie sich sicher leisten können

Kreditgeber entscheiden Erschwinglichkeit nicht nach Gefühl — sie verwenden Quoten. Die 28/36-Regel ist die gängigste: Halten Sie die Wohnkosten unter 28 % Ihres Bruttoeinkommens und alle Schulden unter 36 %. Dieser Rechner wendet beide Grenzen gleichzeitig an und zeigt, welche tatsächlich Ihr Budget einschränkt. Für eine verwandte Berechnung kann auch 10/1-ARM-Rechner nützlich sein.

Was die beiden Quoten bedeuten

Die Regel ist eigentlich zwei zusammenwirkende Grenzen, und Kreditgeber betrachten beide.

Die Frontend-Quote ist Ihre Wohnkosten geteilt durch das Brutto-Monatseinkommen. Nach der Regel sollte sie bei oder unter 28 % liegen. Wohnkosten bedeuten hier die vollständige Zahlung — Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Hausratversicherung und alle Eigentümergemeinschaftsgebühren oder Hypothekenversicherung.

Die Backend-Quote ist all Ihre monatlichen Schulden — Wohnen plus Autokredite, Studienkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und andere Verpflichtungen — geteilt durch das Bruttoeinkommen. Sie sollte bei oder unter 36 % liegen.

Die zwei Zahlen geben der Regel ihren Namen und ihre Logik. Die 28 % halten das Wohnen selbst erschwinglich; die 36 % stellen sicher, dass Wohnen plus alles andere noch Raum zum Leben lässt. Ein gesunder Kreditnehmer erfüllt beide.

So verwenden Sie diesen Rechner

1. 1

   Geben Sie Ihr Brutto-Monatseinkommen ein

   Ihr gesamtes Haushaltseinkommen vor Steuern und Abzügen. Wenn Sie jährlich bezahlt werden, teilen Sie durch 12.

2. 2

   Geben Sie Ihre bestehenden monatlichen Schulden ein

   Autozahlungen, Studienkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und andere wiederkehrende Schulden — ohne die neue Hypothek.

3. 3

   Fügen Sie einen erwarteten Hypothekenzins hinzu

   Den Zinssatz, für den Sie wahrscheinlich in Frage kämen, damit der Rechner Ihr Wohnbudget in einen Darlehensbetrag umwandeln kann.

4. 4

   Legen Sie die Darlehenslaufzeit fest

   Meist 30 oder 15 Jahre. Dies beeinflusst, wie groß ein Darlehen Ihr Wohnbudget tragen kann.

Tilgungsrechner deckt ähnliches Terrain ab, falls das gesucht wird.

So funktioniert die Berechnung

Der Rechner findet zwei Obergrenzen. Die 28 %-Obergrenze ist einfach Ihr Einkommen mal 0,28. Die 36 %-Obergrenze ist Ihr Einkommen mal 0,36, abzüglich der Schulden, die Sie bereits zahlen — denn diese Schulden zehren am Gesamtschuldenspielraum, bevor das Wohnen es tut.

Anschließend verwendet er die niedrigere Zahl als Ihr tatsächliches Wohnbudget und wandelt diese monatliche Zahl mithilfe der Standard-Hypothekenmathematik in einen geschätzten Darlehensbetrag um. Die niedrigere der beiden zu nehmen, ist der Schlüsselschritt — er garantiert, dass Sie beide Grenzen gleichzeitig erfüllen, statt eine zu bestehen und die andere heimlich zu verletzen.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Nehmen Sie einen Haushalt mit 8.000 $ Brutto pro Monat, mit 500 $ bestehenden monatlichen Schulden, der ein 30-jähriges Darlehen zu 6,5 % erwägt:

Hier ist die 28 %-Wohngrenze (2.240 $) niedriger als der 36 %-Backend-Spielraum (2.380 $ nach Schulden), also legt sie das Budget fest — und trägt ein Darlehen von etwa 374.000 $ bei diesem Zinssatz und dieser Laufzeit.

Ein ähnlicher Ansatz kommt bei Effektivzins-Rechner zum Einsatz.

Wann welche Grenze gewinnt

Die Regel verschiebt sich je nachdem, wie viele Schulden Sie bereits tragen. Dasselbe Einkommen von 8.000 $ erzählt eine andere Geschichte, wenn die Schulden wachsen:

Bis zu etwa 640 $ bestehende Schulden bindet die 28 %-Wohngrenze. Darüber hinaus übernimmt die 36 %-Gesamtschuldengrenze, und Ihr Wohnbudget beginnt mit jedem zusätzlichen Dollar Schulden zu schrumpfen.

Woher die Regel kommt

Die 28/36-Regel ist nicht willkürlich. Sie entstand aus Jahrzehnten der Erfahrung mit Hypothekenkrediten darüber, wo Kreditnehmer tendenziell komfortabel bleiben und wo sie beginnen zu kämpfen. Wohnen über etwa einem Viertel bis einem Drittel des Einkommens lässt wenig Raum für den Rest des Lebens — Lebensmittel, Transport, Ersparnisse, Notfälle.

Die zweiteilige Struktur existiert, weil Wohnen allein nicht das ganze Bild ist. Ein Käufer ohne weitere Schulden kann sicher mehr für Wohnen aufwenden als jemand, der bereits einen Autokredit und Studienkredite trägt. Die Backend-Quote erfasst diesen Unterschied, weshalb Kreditgeber beide Zahlen betrachten und nicht nur die Wohnzahl.

Praktische Anwendungen

Käufer verwenden die 28/36-Regel, um vor der Haussuche eine realistische Preisobergrenze festzulegen, damit sie nicht auf ein Haus hereinfallen, das sie sich nicht nachhaltig leisten können. Die Zahl im Voraus zu sehen, dämpft auch die Versuchung, sich zu strecken, wenn ein Kreditgeber mehr genehmigt, als bequem ist.

Es zeigt auch den Nutzen, zuerst andere Schulden zu tilgen. Sobald die 36 %-Backend-Grenze die bindende ist, gibt jeder Dollar monatlicher Schulden, den Sie eliminieren, etwa einen Dollar Wohnbudget frei — was sich in zehntausenden Dollar zusätzlicher Kreditkraft niederschlagen kann. Einen 400-$-Autokredit vor der Antragstellung abzubezahlen, kann den Hauspreis, für den Sie qualifiziert sind, spürbar erhöhen.

Mieter können sie ebenfalls nutzen, indem sie die Miete einfach als Wohnkosten behandeln, um zu beurteilen, ob ein Mietvertrag zu ihrem Einkommen passt, ohne sich zu übernehmen.

Jenseits der Regel: Was Erschwinglichkeit sonst noch beeinflusst

Die 28/36-Regel setzt eine sinnvolle Obergrenze, aber einige Dinge liegen außerhalb davon. Ihre Anzahlung verändert die Darlehensgröße und kann die Hypothekenversicherung entfernen, wodurch die monatlichen Kosten sinken. Ihre Kreditwürdigkeit beeinflusst den angebotenen Zinssatz, was ändert, wie viel Darlehen ein gegebenes Budget trägt. Und lokale Kosten — Grundsteuern und Versicherung variieren stark je nach Gebiet — können einen großen Teil der 28 %-Wohnzuweisung aufzehren, bevor Tilgung und Zinsen überhaupt gezählt werden.

Ein vorsichtiger Käufer zielt oft unter den Grenzen statt genau darauf, um Spielraum für Zinsänderungen, Instandhaltung und Überraschungen des Lebens zu lassen. Die gleiche Logik findet sich bei Schulanfang-Rechner wieder.

Wie viel Einkommen für ein bestimmtes Haus

Die Regel funktioniert auch umgekehrt, was nützlich ist, wenn Sie bereits ein Zielhaus im Sinn haben. Wenn die vollen monatlichen Wohnkosten eines Hauses 2.500 $ betragen würden, impliziert die 28 %-Frontend-Grenze, dass Sie ein Brutto-Monatseinkommen von mindestens 2.500 $ ÷ 0,28 ≈ 8.930 $ benötigen würden — etwa 107.000 $ pro Jahr — bevor andere Schulden überhaupt berücksichtigt werden.

Die Regel auf diese Weise umzukehren, ist ein schneller Realitätscheck: Wenn das Einkommen, das das Haus erfordert, weit über Ihrem liegt, ist das ein klares Signal, eine niedrigere Preisspanne in Betracht zu ziehen, statt die Quoten zu strecken.

Ihr Ergebnis verstehen

Das empfohlene Wohnbudget ist die maximale monatliche Wohnzahlung, die Sie innerhalb beider Grenzen hält. Die 28 %- und 36 %-Obergrenzen werden separat angezeigt, damit Sie die Lücke sehen können. Der geschätzte Darlehensbetrag übersetzt dieses Budget in eine Kaufpreisspanne bei Ihrem Zinssatz und Ihrer Laufzeit.

Denken Sie daran, dass dieses Budget die vollständige Wohnzahlung abdeckt — nicht nur Tilgung und Zinsen, sondern auch Steuern und Versicherung. Lassen Sie dafür Raum, sonst wird die tatsächliche Zahlung die 28 %-Linie überschreiten.

Der geschätzte Darlehensbetrag ist eine Obergrenze, kein Ziel. Bis genau dorthin zu leihen lässt keinen Puffer; viele Käufer kaufen absichtlich darunter, damit ein Zinsanstieg, eine Reparatur oder eine Einkommensänderung eine komfortable Zahlung nicht in eine stressige verwandelt.

Ein genauerer Blick auf die Wohnzahlung

Da die 28 %-Grenze gegen die vollständige Wohnzahlung gemessen wird, hilft es zu wissen, was diese Zahlung tatsächlich enthält. Bei einer typischen Hypothek gliedert sie sich in vier Teile, oft PITI genannt: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung.

Tilgung und Zinsen sind die eigentliche Darlehensrückzahlung. Grundsteuern und Hausratversicherung werden meist monatlich in ein Treuhandkonto eingezogen und in Ihrem Namen bezahlt. Liegt die Anzahlung unter 20 %, kommt Hypothekenversicherung oben drauf, und eine Eigentumswohnung oder geplante Gemeinschaft fügt Gebühren der Eigentümergemeinschaft hinzu. All dies zählt zu den 28 % — weshalb eine Zahlung, die allein bei Tilgung und Zinsen erschwinglich aussieht, die Linie heimlich überschreiten kann, sobald der Rest hinzugerechnet wird.

Häufige Fehler

• Nettoeinkommen statt Bruttoeinkommen verwenden. Die Regel basiert auf dem Einkommen vor Steuern. Die Verwendung des Nettolohns lässt die Grenzen kleiner erscheinen, als Kreditgeber sie anwenden.
• Steuern und Versicherung vergessen. Wohnkosten schließen sie ein. Eine Zahlung, die allein bei Tilgung und Zinsen genau 28 % beträgt, wird 28 % überschreiten, sobald das Treuhandkonto hinzugefügt wird.
• Bestehende Schulden ignorieren. Die 36 %-Backend-Grenze ist der Punkt, an dem Autokredite und Kreditkarten heimlich reduzieren, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Diese Art von Fehler kommt auch bei Rechner für absolute Veränderung vor.

Genauigkeit und Einschränkungen

Die 28/36-Regel ist eine weit verbreitete Richtlinie, kein hartes Gesetz. Manche Kreditgeber genehmigen höhere Quoten für Kreditnehmer mit starker Bonität, großen Anzahlungen oder erheblichen Ersparnissen; andere sind strenger.

Dieser Rechner gibt eine konservative, nachhaltige Schätzung. Er berücksichtigt nicht Ihre Kreditwürdigkeit, Anzahlung oder regionsspezifische Kosten und ist keine Darlehensvorabgenehmigung. Betrachten Sie ihn als Planungsausgangspunkt und bestätigen Sie tatsächliche Grenzen bei einem Kreditgeber.

Er geht auch davon aus, dass Ihr Einkommen stabil ist. Bei variablem oder provisionsbasiertem Einkommen mitteln Kreditgeber oft die letzten zwei Jahre und wenden die Quoten möglicherweise vorsichtiger an — bauen Sie also zusätzlichen Spielraum ein, wenn Ihr Einkommen schwankt.

Verwandte Begriffe

Die Schulden-Einkommens-Quote (DTI) ist der umfassendere Begriff für die Backend-36-%-Zahl — Gesamtschulden geteilt durch Bruttoeinkommen. PITI steht für die vier Teile einer Wohnzahlung: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung, wogegen genau die 28 %-Grenze gemessen wird. Eine Vorabgenehmigung ist die formelle Schätzung eines Kreditgebers, wie viel Sie leihen können, die diese Quoten zusammen mit Ihrer Bonität und Ihren Vermögenswerten verwendet. Für weitere Berechnungen steht auch CLTV-Rechner - Customer Lifetime Value auf der Seite bereit.