Calculadora da regra 28/36

A regra 28/36: quanto de casa você pode pagar com segurança

Os credores não decidem a acessibilidade por instinto — eles usam índices. A regra 28/36 é a mais comum: mantenha os custos de moradia abaixo de 28% da sua renda bruta, e todas as dívidas abaixo de 36%. Esta calculadora aplica ambos os limites ao mesmo tempo e mostra qual realmente restringe seu orçamento. Para um cálculo relacionado, Calculadora de hipoteca ARM 10/1 também pode ser útil.

O que significam os dois índices

A regra é, na verdade, dois limites trabalhando juntos, e os credores observam ambos.

O índice frontal é o seu custo de moradia dividido pela renda mensal bruta. Segundo a regra, deve ficar em 28% ou menos. Custo de moradia aqui significa o pagamento completo — principal, juros, impostos sobre a propriedade, seguro residencial, e quaisquer taxas de condomínio ou seguro hipotecário.

O índice total é toda a sua dívida mensal — moradia mais empréstimos de carro, empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito, e outras obrigações — dividido pela renda bruta. Deve ficar em 36% ou menos.

Os dois números dão à regra seu nome e sua lógica. Os 28% mantêm a moradia em si acessível; os 36% garantem que moradia mais tudo o mais ainda deixe espaço para viver. Um tomador saudável passa em ambos.

Como usar esta calculadora

1. 1

   Insira sua renda mensal bruta

   Sua renda familiar total antes de impostos e deduções. Se você recebe anualmente, divida por 12.

2. 2

   Insira suas dívidas mensais existentes

   Pagamentos de carro, empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito, e outras dívidas recorrentes — não incluindo a nova hipoteca.

3. 3

   Adicione uma taxa hipotecária esperada

   A taxa para a qual você provavelmente se qualificaria, para que a calculadora possa converter seu orçamento de moradia em um valor de empréstimo.

4. 4

   Defina o prazo do empréstimo

   Geralmente 30 ou 15 anos. Isso afeta o quão grande pode ser o empréstimo que seu orçamento de moradia pode sustentar.

Calculadora de amortização cobre terreno semelhante, caso seja isso que procura.

Como funciona o cálculo

A calculadora encontra dois tetos. O teto de 28% é simplesmente sua renda multiplicada por 0,28. O teto de 36% é sua renda multiplicada por 0,36, menos as dívidas que você já paga — porque essas dívidas consomem a permissão de dívida total antes da moradia.

Em seguida, usa o número que for menor como seu orçamento de moradia real, e converte essa cifra mensal em um valor de empréstimo estimado usando a matemática hipotecária padrão. Pegar o menor dos dois é o passo-chave — garante que você satisfaça ambos os limites de uma vez, em vez de passar em um enquanto silenciosamente viola o outro.

Um exemplo resolvido

Considere um domicílio ganhando $8.000 brutos por mês, com $500 em dívidas mensais existentes, considerando um empréstimo de 30 anos a 6,5%:

Aqui o limite de moradia de 28% ($2.240) é menor que a margem total de 36% ($2.380 após dívidas), então ele define o orçamento — sustentando um empréstimo de aproximadamente $374.000 nessa taxa e prazo.

Uma abordagem semelhante é usada em Calculadora de TAEG.

Quando cada limite prevalece

A regra muda dependendo de quanta dívida você já carrega. A mesma renda de $8.000 conta uma história diferente conforme as dívidas crescem:

Até cerca de $640 em dívida existente, o limite de moradia de 28% prevalece. Além disso, o limite de dívida total de 36% assume o controle e seu orçamento de moradia começa a diminuir com cada dólar extra de dívida.

De onde vem a regra

A regra 28/36 não é arbitrária. Ela surgiu de décadas de experiência em empréstimos hipotecários sobre onde os tomadores tendem a permanecer confortáveis e onde começam a ter dificuldades. Moradia acima de aproximadamente um quarto a um terço da renda deixa pouco espaço para o resto da vida — alimentação, transporte, poupança, emergências.

A estrutura em duas partes existe porque a moradia sozinha não é o quadro completo. Um comprador sem outras dívidas pode dedicar com segurança mais à moradia do que alguém que já carrega um empréstimo de carro e empréstimos estudantis. O índice total captura essa diferença, por isso os credores observam ambos os números em vez de apenas a cifra de moradia.

Usos no mundo real

Compradores usam a regra 28/36 para definir um teto de preço realista antes de procurar casa, para não caírem em uma casa que não podem pagar de forma sustentável. Ver o número com antecedência também refreia a tentação de se esticar quando um credor aprova mais do que é confortável.

Também revela o benefício de quitar outras dívidas primeiro. Uma vez que o limite total de 36% se torna o vinculante, cada dólar de dívida mensal que você elimina libera aproximadamente um dólar de orçamento de moradia — o que pode se traduzir em dezenas de milhares de dólares de poder de empréstimo extra. Quitar um empréstimo de carro de $400 antes de solicitar pode aumentar significativamente o preço da casa para o qual você se qualifica.

Os inquilinos também podem usá-la, simplesmente tratando o aluguel como o custo de moradia, para julgar se um contrato de locação se encaixa em sua renda sem se comprometer demais.

Além da regra: o que mais afeta a acessibilidade

A regra 28/36 estabelece um teto sensato, mas algumas coisas ficam fora dela. Sua entrada muda o tamanho do empréstimo e pode remover o seguro hipotecário, reduzindo o custo mensal. Sua pontuação de crédito afeta a taxa oferecida a você, o que muda quanto empréstimo um orçamento dado pode sustentar. E os custos locais — impostos sobre a propriedade e seguro variam amplamente por área — podem consumir uma grande fatia da alocação de 28% de moradia antes mesmo de principal e juros serem contados.

Um comprador conservador frequentemente mira abaixo dos limites em vez de exatamente neles, deixando margem para mudanças de taxa, manutenção, e surpresas da vida. Vai encontrar a mesma lógica em Calculadora de volta às aulas.

Quanto de renda para uma casa específica

A regra também funciona ao contrário, o que é útil quando você já tem uma casa alvo em mente. Se o custo mensal total de moradia de uma casa fosse $2.500, o limite frontal de 28% implica que você precisaria de renda mensal bruta de pelo menos $2.500 ÷ 0,28 ≈ $8.930 — cerca de $107.000 por ano — antes mesmo de outras dívidas serem consideradas.

Inverter a regra dessa maneira é uma verificação rápida da realidade: se a renda que a casa exige está muito acima da sua, esse é um sinal claro para olhar uma faixa de preço mais baixa em vez de esticar os índices.

Entendendo seu resultado

O orçamento de moradia recomendado é o pagamento mensal máximo de moradia que o mantém dentro de ambos os limites. Os tetos de 28% e 36% são mostrados separadamente para que você possa ver a diferença. O valor estimado do empréstimo converte esse orçamento em uma faixa de preço de compra na sua taxa e prazo.

Lembre-se de que este orçamento cobre o pagamento completo de moradia — não apenas principal e juros, mas também impostos e seguro. Deixe espaço para isso, ou o pagamento real ultrapassará a linha de 28%.

O valor estimado do empréstimo é um teto, não uma meta. Emprestar até esse valor não deixa margem; muitos compradores compram deliberadamente abaixo dele para que um aumento de taxa, um reparo, ou uma mudança na renda não transforme um pagamento confortável em um estressante.

Um olhar mais atento ao pagamento de moradia

Como o limite de 28% é medido contra o pagamento completo de moradia, ajuda saber o que esse pagamento realmente contém. Em uma hipoteca típica, ele se divide em quatro partes, frequentemente chamadas de PITI: principal, juros, impostos, e seguro.

Principal e juros são o próprio reembolso do empréstimo. Impostos sobre a propriedade e seguro residencial são geralmente coletados mensalmente em uma conta de garantia e pagos em seu nome. Quando a entrada é inferior a 20%, o seguro hipotecário é adicionado, e um condomínio ou comunidade planejada adiciona taxas de condomínio. Tudo isso conta para os 28% — por isso um pagamento que parece acessível apenas em principal e juros pode silenciosamente ultrapassar a linha uma vez que o resto seja incluído.

Erros comuns

• Usar renda líquida em vez de bruta. A regra é construída sobre a renda antes de impostos. Usar o salário líquido faz os limites parecerem menores do que os credores aplicam.
• Esquecer impostos e seguro. O custo de moradia os inclui. Um pagamento que é exatamente 28% apenas em principal e juros excederá 28% uma vez que a conta de garantia seja adicionada.
• Ignorar dívidas existentes. O limite total de 36% é onde empréstimos de carro e cartões de crédito silenciosamente reduzem quanta casa você pode pagar.

Este tipo de erro também aparece em Calculadora de mudança absoluta.

Precisão e limitações

A regra 28/36 é uma diretriz amplamente usada, não uma lei rígida. Alguns credores aprovam índices mais altos para tomadores com bom crédito, grandes entradas, ou poupança significativa; outros são mais rigorosos.

Esta calculadora dá uma estimativa conservadora e sustentável. Ela não considera sua pontuação de crédito, entrada, ou custos específicos da região, e não é uma pré-aprovação de empréstimo. Trate-a como um ponto de partida de planejamento, e confirme os limites reais com um credor.

Também assume que sua renda é estável. Para renda variável ou baseada em comissão, os credores frequentemente calculam a média dos últimos dois anos e podem aplicar os índices com mais cautela — então inclua margem extra se seus rendimentos flutuam.

Conceitos relacionados

O índice dívida-renda (DTI) é o termo mais amplo para a cifra total de 36% — dívida total dividida pela renda bruta. PITI significa as quatro partes de um pagamento de moradia: principal, juros, impostos, e seguro, que é exatamente contra o que o limite de 28% é medido. A pré-aprovação é a estimativa formal de um credor sobre quanto você pode emprestar, que usa esses índices junto com seu crédito e ativos. Para outros cálculos, Calculadora CLTV - Valor vitalício do cliente também está disponível no site.