Calculadora de la regla 28/36

La regla 28/36: cuánta vivienda puede permitirse con seguridad

Los prestamistas no deciden la asequibilidad al tacto — usan ratios. La regla 28/36 es la más común: mantenga los costos de vivienda por debajo del 28% de su ingreso bruto, y todas las deudas por debajo del 36%. Esta calculadora aplica ambos límites a la vez y muestra cuál realmente restringe su presupuesto. Para un cálculo relacionado, Calculadora de hipoteca ARM 10/1 también puede ser útil.

Qué significan los dos ratios

La regla es en realidad dos límites que trabajan juntos, y los prestamistas observan ambos.

El ratio frontal es su costo de vivienda dividido por el ingreso mensual bruto. Según la regla debería mantenerse en 28% o menos. El costo de vivienda aquí significa el pago completo — capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro del propietario, y cualquier cuota de HOA o seguro hipotecario.

El ratio global es toda su deuda mensual — vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjeta de crédito, y otras obligaciones — dividido por el ingreso bruto. Debería mantenerse en 36% o menos.

Los dos números dan a la regla su nombre y su lógica. El 28% mantiene la vivienda en sí asequible; el 36% asegura que la vivienda más todo lo demás aún deje espacio para vivir. Un prestatario saludable supera ambos.

Cómo usar esta calculadora

1. 1

   Ingrese su ingreso mensual bruto

   Su ingreso familiar total antes de impuestos y deducciones. Si le pagan anualmente, divida entre 12.

2. 2

   Ingrese sus deudas mensuales existentes

   Pagos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjeta de crédito, y otras deudas recurrentes — sin incluir la nueva hipoteca.

3. 3

   Añada una tasa hipotecaria esperada

   La tasa para la que probablemente calificaría, para que la calculadora pueda convertir su presupuesto de vivienda en un monto de préstamo.

4. 4

   Establezca el plazo del préstamo

   Normalmente 30 o 15 años. Esto afecta cuán grande puede ser el préstamo que su presupuesto de vivienda puede sostener.

Calculadora de amortización cubre un terreno similar si es eso lo que buscas.

Cómo funciona el cálculo

La calculadora encuentra dos techos. El techo del 28% es simplemente su ingreso multiplicado por 0.28. El techo del 36% es su ingreso multiplicado por 0.36, menos las deudas que ya paga — porque esas deudas reducen la asignación de deuda total antes que la vivienda.

Luego usa el número que sea menor como su presupuesto de vivienda real, y convierte esa cifra mensual en un monto de préstamo estimado usando las matemáticas hipotecarias estándar. Tomar el menor de los dos es el paso clave — garantiza que satisfaga ambos límites a la vez, en lugar de pasar uno mientras silenciosamente incumple el otro.

Un ejemplo resuelto

Tome un hogar que gana $8,000 brutos al mes, con $500 en deudas mensuales existentes, considerando un préstamo a 30 años al 6.5%:

Aquí el límite de vivienda del 28% ($2,240) es menor que el margen global del 36% ($2,380 después de deudas), así que fija el presupuesto — soportando un préstamo de aproximadamente $374,000 a esta tasa y plazo.

Se usa un enfoque similar en Calculadora de TAE.

Cuándo gana cada límite

La regla cambia según cuánta deuda ya cargue. El mismo ingreso de $8,000 cuenta una historia diferente a medida que crecen las deudas:

Hasta unos $640 en deuda existente, el límite de vivienda del 28% se aplica. Más allá de eso, el límite de deuda total del 36% toma el control y su presupuesto de vivienda comienza a reducirse con cada dólar adicional de deuda.

De dónde viene la regla

La regla 28/36 no es arbitraria. Surgió de décadas de experiencia en préstamos hipotecarios sobre dónde los prestatarios tienden a mantenerse cómodos y dónde comienzan a tener dificultades. Una vivienda por encima de aproximadamente un cuarto a un tercio del ingreso deja poco espacio para el resto de la vida — comida, transporte, ahorros, emergencias.

La estructura de dos partes existe porque la vivienda sola no es el panorama completo. Un comprador sin otra deuda puede dedicar de manera segura más a la vivienda que uno que ya carga con un préstamo de auto y préstamos estudiantiles. El ratio global captura esa diferencia, por lo que los prestamistas observan ambos números en lugar de solo la cifra de vivienda.

Usos en el mundo real

Los compradores usan la regla 28/36 para establecer un techo de precio realista antes de buscar casa, para no caer en una casa que no pueden permitirse de manera sostenible. Ver el número por adelantado también frena la tentación de estirarse cuando un prestamista aprueba más de lo cómodo.

También revela el beneficio de liquidar primero otras deudas. Una vez que el límite global del 36% es el vinculante, cada dólar de deuda mensual que elimina libera aproximadamente un dólar de presupuesto de vivienda — lo que puede traducirse en decenas de miles de dólares de poder de préstamo adicional. Pagar un préstamo de auto de $400 antes de solicitar puede aumentar significativamente el precio de la casa para el que califica.

Los inquilinos también pueden usarla, simplemente tratando el alquiler como el costo de vivienda, para juzgar si un contrato se ajusta a su ingreso sin comprometerse en exceso.

Más allá de la regla: qué más afecta la asequibilidad

La regla 28/36 establece un techo sensato, pero algunas cosas quedan fuera de ella. Su pago inicial cambia el tamaño del préstamo y puede eliminar el seguro hipotecario, reduciendo el costo mensual. Su puntaje crediticio afecta la tasa que se le ofrece, lo que cambia cuánto préstamo puede soportar un presupuesto dado. Y los costos locales — los impuestos a la propiedad y el seguro varían ampliamente según el área — pueden consumir una gran parte de la asignación del 28% de vivienda incluso antes de contar el capital e intereses.

Un comprador conservador a menudo apunta por debajo de los límites en lugar de justo en ellos, dejando margen para cambios de tasa, mantenimiento, y sorpresas de la vida. Encontrarás la misma lógica en Calculadora de regreso a clases.

Cuánto ingreso para una vivienda dada

La regla también funciona al revés, lo cual es útil cuando ya tiene una vivienda objetivo en mente. Si el costo mensual completo de vivienda de una casa fuera $2,500, el límite frontal del 28% implica que necesitaría un ingreso mensual bruto de al menos $2,500 ÷ 0.28 ≈ $8,930 — aproximadamente $107,000 al año — antes de siquiera considerar otras deudas.

Invertir la regla de esta manera es una comprobación rápida de realidad: si el ingreso que la casa requiere está muy por encima del suyo, esa es una señal clara para mirar un rango de precio más bajo en lugar de estirar los ratios.

Entendiendo su resultado

El presupuesto de vivienda recomendado es el pago mensual de vivienda máximo que lo mantiene dentro de ambos límites. Los techos del 28% y 36% se muestran por separado para que pueda ver la brecha. El monto de préstamo estimado convierte ese presupuesto en un rango aproximado de precio de compra a su tasa y plazo.

Recuerde que este presupuesto cubre el pago completo de vivienda — no solo capital e intereses, sino también impuestos y seguro. Deje espacio para eso, o el pago real cruzará la línea del 28%.

El monto de préstamo estimado es un techo, no un objetivo. Pedir prestado hasta ese límite no deja colchón; muchos compradores compran deliberadamente por debajo para que un aumento de tasa, una reparación, o un cambio en el ingreso no convierta un pago cómodo en uno estresante.

Una mirada más cercana al pago de vivienda

Debido a que el límite del 28% se mide contra el pago completo de vivienda, ayuda saber qué contiene realmente ese pago. En una hipoteca típica se divide en cuatro partes, a menudo llamadas PITI: capital, intereses, impuestos, y seguro.

El capital y los intereses son el reembolso del préstamo en sí. Los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario se recolectan generalmente de manera mensual en una cuenta de depósito en garantía y se pagan en su nombre. Cuando el pago inicial es menor al 20%, se agrega el seguro hipotecario encima, y un condominio o comunidad planificada añade cuotas de HOA. Todo esto cuenta hacia el 28% — por eso un pago que parece asequible solo en capital e intereses puede silenciosamente cruzar la línea una vez que se incluye el resto.

Errores comunes

• Usar ingreso neto en lugar de bruto. La regla se construye sobre el ingreso antes de impuestos. Usar el salario neto hace que los límites parezcan más pequeños de lo que los prestamistas aplican.
• Olvidar impuestos y seguro. El costo de vivienda los incluye. Un pago que es exactamente 28% solo en capital e intereses excederá el 28% una vez que se agregue el depósito en garantía.
• Ignorar la deuda existente. El límite global del 36% es donde los préstamos de auto y las tarjetas de crédito reducen silenciosamente cuánta casa puede permitirse.

Este tipo de error también aparece en Calculadora de cambio absoluto.

Precisión y limitaciones

La regla 28/36 es una directriz ampliamente utilizada, no una ley estricta. Algunos prestamistas aprueban ratios más altos para prestatarios con buen crédito, grandes pagos iniciales, o ahorros significativos; otros son más estrictos.

Esta calculadora da una estimación conservadora y sostenible. No tiene en cuenta su puntaje crediticio, pago inicial, o costos específicos de la región, y no es una preaprobación de préstamo. Trátela como un punto de partida de planificación, y confirme los límites reales con un prestamista.

También asume que su ingreso es estable. Para ingresos variables o basados en comisión, los prestamistas a menudo promedian los últimos dos años y pueden aplicar los ratios de manera más cautelosa — así que incorpore margen adicional si sus ingresos fluctúan.

Conceptos relacionados

El ratio deuda-ingreso (DTI) es el término más amplio para la cifra global del 36% — deuda total dividida por ingreso bruto. PITI son las cuatro partes de un pago de vivienda: capital, intereses, impuestos, y seguro, que es exactamente contra lo que se mide el límite del 28%. La preaprobación es la estimación formal de un prestamista de cuánto puede pedir prestado, que usa estos ratios junto con su crédito y activos. Para otros cálculos, Calculadora CLTV - Valor de vida del cliente también está disponible en el sitio.