10/1 ARM -laskuri

10/1 ARM-laina: kiinteä korko kymmenen vuotta, sitten se mukautuu

10/1-vaihtuvakorkoinen asuntolaina lukitsee korkosi ensimmäiset kymmenen vuotta ja mukautuu sen jälkeen kerran vuodessa lainan loppuajan. Se alkaa yleensä halvempana kuin 30 vuoden kiinteä korko — vastapainona on epävarmuus kymmenennen vuoden jälkeen. Tämä laskuri näyttää maksusi kiinteän jakson aikana, saldosi koron nollautuessa ja arvion siitä, mitä seuraavaksi tapahtuu. Myös 28/36-säännön laskuri voi olla hyödyllinen liittyvässä laskelmassa.

Mikä 10/1 ARM oikeasti on

Vaihtuvakorkoinen asuntolaina sijoittuu kiinteän ja vaihtuvan lainan väliin. Nimen kaksi lukua kertovat rakenteen: ensimmäinen kertoo, kuinka monta vuotta korko pysyy kiinteänä, toinen kuinka usein se sen jälkeen mukautuu.

10/1 ARM pitää siis yhden kiinteän koron kymmenen vuotta ja mukautuu sitten kerran vuodessa 30 vuoden lainan jäljellä olevien kahdenkymmenen vuoden ajan. Tämä alkuperäinen kiinteä korko on yleensä matalampi kuin vastaava 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina, mikä on pääsyy, miksi ostajat valitsevat sen.

Se kuuluu hybridilainojen perheeseen — 5/1, 7/1 ja 10/1 ovat yleisiä. Mitä pidempi kiinteä jakso, sitä enemmän vakautta saat, ja yleensä sitä pienempi alennus kiinteäkorkoiseen lainaan verrattuna. 10/1 sijoittuu tuon perheen vakaaseen päähän ja tarjoaa kokonaisen vuosikymmenen varmuutta.

Kuinka käyttää tätä laskuria

1. 1

   Syötä lainan määrä

   Asuntolainan pääoma — ostohintasi miinus käsiraha.

2. 2

   Syötä alkukorko

   Kiinteä korko ensimmäisille kymmenelle vuodelle lainatarjouksestasi. ARM-lainat alkavat yleensä 30 vuoden kiinteää korkoa matalammalta.

3. 3

   Aseta koko laina-aika

   Lähes aina 30 vuotta. Ensimmäiset kymmenen ovat kiinteitä; loput mukautuvat.

4. 4

   Arvioi korko nollautumisen jälkeen

   "Entä jos" -korko ajalle kymmenennen vuoden jälkeen. Kokeile suurempaa lukua stressitestataksesi, mikä maksustasi voisi tulla.

Lyhennyslaskuri käsittelee samankaltaista aihetta, jos sitä etsit.

Kuinka laskenta toimii

Ensimmäiset kymmenen vuotta laskenta on identtinen kiinteäkorkoisen asuntolainan kanssa: laskuri löytää maksun, joka lyhentäisi lainan täysin koko 30 vuoden ajalta alkukorollasi.

Se sitten amortisoi nämä ensimmäiset 120 maksua kuukausi kuukaudelta selvittääkseen, kuinka paljon pääomaa olet maksanut takaisin ja mikä saldo jää jäljelle kymmenentenä vuonna. Lopuksi se ottaa tämän jäljellä olevan saldon ja amortisoi sen uudelleen jäljellä olevien 20 vuoden ajalle syöttämälläsi nollautumiskorolla arvioidakseen uuden maksusi.

Ratkaistu esimerkki

Otetaan 400 000 $:n laina 5,5 %:n alkukorolla 30 vuodeksi, olettaen, että korko nollautuu 7,5 %:iin kymmenen vuoden jälkeen:

Kymmenen vuoden ajan maksu on mukava 2 271 $. Jos korko sitten hyppää 7,5 %:iin, jäljellä olevan 330 164 $:n maksu nousee noin 2 660 $:iin — 389 $:n kuukausittainen nousu, johon on varauduttava.

Samankaltaista lähestymistapaa käytetään myös Todellisen vuosikoron laskuri:ssa.

ARM:n vertailu kiinteään lainaan

10/1 ARM:n vetovoima on matalampi alkumaksu. Samalla 400 000 $:n lainalla:

ARM säästää noin 257 $ kuukaudessa ensimmäisten kymmenen vuoden aikana — noin 30 000 $ vuosikymmenen aikana. Onko tämä säästö myöhemmän epävarmuuden arvoinen, riippuu täysin siitä, kuinka kauan aiot pitää lainan.

Korkokatot: turvaverkkosi

Todelliset ARM-lainat sisältävät katot, jotka rajoittavat, kuinka paljon korko voi liikkua, ja niillä on valtava merkitys. Yleensä niitä on kolme: alkukatto ensimmäiselle mukautukselle, jaksottainen katto jokaiselle sen jälkeiselle vuosimuutokselle, ja elinikäinen katto kokonaisnousulle lainan aikana.

Nämä katot tarkoittavat, ettei korko voi hypätä rajattomasti nollautuessa. Kun stressitestaat tällä laskurilla, lainasi elinikäisen katon käyttäminen nollautumiskorkona näyttää realistisen pahimman tapauksen maksusi — luvun, jonka kannattaa varmistaa olevan sinulle mahdollinen.

Miksi ARM-lainat alkavat halvempina

Luotonantajat voivat tarjota matalampaa alkukorkoa, koska he eivät sitoudu siihen koko 30 vuodeksi — vain kymmeneksi. Sen jälkeen nousevien korkojen riski siirtyy luotonantajalta sinulle, ja he hinnoittelevat alkuvuodet sen mukaisesti.

Tuo matalampi alku on todellista rahaa. Suuressa lainassa jopa yhden prosenttiyksikön ero korossa säästää satoja dollareita kuukaudessa, mikä selittää, miksi ARM-lainat houkuttelevat ostajia, jotka ovat varmoja, ettei laina ole enää heillä, kun riski koittaa.

Nousevien korkojen riski

Kääntöpuoli on, ettei kukaan tiedä, missä korot ovat kymmenen vuoden kuluttua. Jos ne ovat nousseet, maksusi kiipeää nollautuessa — mahdollisesti paljon, aina elinikäiseen kattoosi asti. Se on skenaario, johon kannattaa varautua ennen allekirjoittamista.

Hyödyllinen tapa on ajaa tätä laskuria kahdesti: kerran optimistisella nollautumiskorolla ja kerran lainasi elinikäisellä katolla. Jos voit mukavasti maksaa maksun jopa pahimmassa tapauksessa, ARM on kohtuullinen veto. Jos pahin tapaus rasittaisi budjettiasi, kiinteä laina poistaa tämän huolen kokonaan. Löydät saman logiikan Kodinkoneen arvonalennuslaskuri:sta.

Poistumisstrategiat

Useimmat ARM-lainanottajat suunnittelevat poistumisen ennen kiinteän jakson päättymistä. Kolme yleistä ovat kodin myyminen, jälleenrahoittaminen kiinteäksi lainaksi korkojen ollessa suotuisia, tai saldon maksaminen riittävästi alas niin, että jopa korkeampi korko tuottaa hallittavan maksun.

Vaarana on luottaa poistumiseen, joka ei ehkä ole saatavilla — jälleenrahoitus olettaa, että edelleen kelpaat lainaan ja että korot ovat suotuisia, kumpaakaan ei ole taattu. Kunnollinen suunnitelma kohtelee nollautumista asiana, josta voi selviytyä, ei vain asiana, jota vältetään.

Kenelle 10/1 ARM sopii

Se sopii ostajille, joilla on selkeä kymmenen vuoden aikahorisontti. Jos odotat myyväsi kodin, maksavasi lainan pois tai jälleenrahoittavasi ennen kiinteän jakson päättymistä, saat matalamman koron etkä koskaan kohtaa mukautusta.

Se sopii ihmisille, jotka odottavat tulojensa nousevan, jotka voisivat myöhemmin sulattaa korkeamman maksun, tai jotka uskovat korkojen laskevan siihen mennessä, kun laina nollautuu. Se sopii huonommin pitkäaikaisille asukkaille, koska he kantavat kaksikymmentä vuotta korkoriskiä kymmenen vuoden säästöstä.

Tuloksen ymmärtäminen

Kiinteän jakson maksu on se, minkä maksat ensimmäiset kymmenen vuotta — tämä osa on varma. Saldo vuonna 10 on se, minkä olet vielä velkaa koron nollautuessa, ja se on matalampi kuin alkuperäinen laina, koska olet maksanut pääomaa takaisin koko ajan.

Arvioitu maksu nollautumisen jälkeen riippuu täysin olettamastasi korosta. Se on ennuste, ei lupaus, koska todellinen nollautumiskorko seuraa markkinaolosuhteita lainasi kattojen puitteissa.

Yleisiä virheitä

• Oletetaan, että korko pysyy kiinteänä ikuisesti. Kiinteä jakso on vain kymmenen vuotta. Budjetoi mahdollisuudelle korkeampaan maksuun sen jälkeen.
• Kattojen jättäminen huomiotta. Lainasi elinikäinen katto asettaa todellisen pahimman tapauksen — testaa sitä vastaan, älä tämän päivän korkoa vastaan.
• ARM:n valitseminen ikuiseen kotiin. Jos jäät vuosikymmeniksi, kiinteä laina poistaa juuri sen riskin, jonka ARM tuo mukanaan.

Samanlainen virhe esiintyy myös Absoluuttisen muutoksen laskuri:ssa.

Tarkkuus ja rajoitukset

Kiinteän jakson luvut käyttävät vakiomuotoista amortisaatiokaavaa ja ovat tarkkoja. Nollautumisen jälkeinen maksu on arvio, joka perustuu syöttämääsi yksittäiseen korkoon — todelliset ARM-lainat mukautuvat joka vuosi indeksiin plus marginaaliin nähden, kattojen rajoissa, joten todelliset tulevat maksusi vaihtelevat vuosittain.

Tämä työkalu ei mallinna näitä vuosittaisia indeksiliikkeitä, veroja, vakuutuksia tai sopimuksesi tarkkoja kattoja. Se on suunnittelun apuväline, ei asuntolainatarjous tai taloudellinen neuvo — vahvista tarkat ehdot ja katot luotonantajaltasi.

Se olettaa myös yhden nollautumiskoron sen sijaan, että mallintaisi asteittaisia, rajoitettuja mukautuksia, joita todellinen ARM tekee joka vuosi. Käytännössä korkosi saattaa nousta asteittain useiden vuosien aikana sen sijaan, että hyppäisi kerralla, joten todellinen maksupolku on tasaisempi kuin tämä yksivaiheinen arvio — mutta pitkän aikavälin luku, johon se osoittaa, on oikeudenmukainen ohjenuora suunnittelulle.

Aiheeseen liittyvät käsitteet

Indeksi ja marginaali määrittävät, kuinka nollautumiskorko asetetaan: luotonantaja lisää kiinteän marginaalin liikkuvaan markkinaindeksiin. Katot rajoittavat, kuinka paljon tämä yhdistetty korko voi liikkua. 5/1- tai 7/1-ARM toimii samalla tavalla lyhyemmällä kiinteällä jaksolla, vaihtaen enemmän korkoriskiä vielä matalampaan alkukorkoon. Ja jälleenrahoitus on yleinen poistumistapa — monet ARM-lainanottajat jälleenrahoittavat kiinteäksi lainaksi ennen mukautusjakson alkamista. Muita laskelmia varten sivustolla on saatavilla myös CLTV-laskuri - Asiakkaan elinkaariarvo.