Calculateur de règle 28/36

La règle 28/36 : combien de logement pouvez-vous vous permettre en toute sécurité

Les prêteurs ne décident pas de l'accessibilité au feeling — ils utilisent des ratios. La règle 28/36 est la plus courante : gardez les coûts du logement sous 28 % de votre revenu brut, et toutes les dettes sous 36 %. Ce calculateur applique les deux limites simultanément et montre laquelle contraint réellement votre budget. Pour un calcul connexe, Calculateur de prêt ARM 10/1 peut aussi être utile.

Ce que signifient les deux ratios

La règle est en réalité deux limites travaillant ensemble, et les prêteurs examinent les deux.

Le ratio frontal est votre coût du logement divisé par le revenu mensuel brut. Selon la règle, il devrait rester à 28 % ou moins. Le coût du logement ici signifie le paiement complet — capital, intérêts, taxes foncières, assurance habitation, et toute charge de copropriété ou assurance hypothécaire.

Le ratio global est l'ensemble de vos dettes mensuelles — logement plus prêts auto, prêts étudiants, paiements minimums de carte de crédit, et autres obligations — divisé par le revenu brut. Il devrait rester à 36 % ou moins.

Ces deux chiffres donnent son nom et sa logique à la règle. Le 28 % garde le logement lui-même abordable ; le 36 % s'assure que le logement plus tout le reste laisse encore de la place pour vivre. Un emprunteur en bonne santé franchit les deux.

Comment utiliser ce calculateur

1. 1

   Saisissez votre revenu mensuel brut

   Votre revenu total du ménage avant impôts et déductions. Si vous êtes payé annuellement, divisez par 12.

2. 2

   Saisissez vos dettes mensuelles actuelles

   Paiements de voiture, prêts étudiants, paiements minimums de carte de crédit, et autres dettes récurrentes — sans inclure la nouvelle hypothèque.

3. 3

   Ajoutez un taux hypothécaire attendu

   Le taux auquel vous seriez probablement éligible, afin que le calculateur puisse convertir votre budget logement en montant de prêt.

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   Définissez la durée du prêt

   Généralement 30 ou 15 ans. Cela affecte l'ampleur du prêt que votre budget logement peut soutenir.

Calculateur d'amortissement couvre un terrain similaire si c'est ce que vous cherchez.

Comment fonctionne le calcul

Le calculateur trouve deux plafonds. Le plafond de 28 % est simplement votre revenu multiplié par 0,28. Le plafond de 36 % est votre revenu multiplié par 0,36, moins les dettes que vous payez déjà — car ces dettes empiètent sur l'allocation de dette totale avant le logement.

Il utilise ensuite le chiffre le plus bas comme votre budget logement réel, et convertit ce chiffre mensuel en un montant de prêt estimé en utilisant les mathématiques hypothécaires standard. Prendre le plus bas des deux est l'étape clé — cela garantit que vous satisfaisez les deux limites à la fois, plutôt que de réussir l'une tout en violant silencieusement l'autre.

Un exemple concret

Prenons un ménage gagnant 8 000 $ bruts par mois, avec 500 $ de dettes mensuelles existantes, envisageant un prêt de 30 ans à 6,5 % :

Ici, la limite de logement de 28 % (2 240 $) est inférieure à la marge globale de 36 % (2 380 $ après dettes), donc elle fixe le budget — soutenant un prêt d'environ 374 000 $ à ce taux et cette durée.

Une approche similaire est utilisée dans Calculateur de TAEG.

Quand chaque limite l'emporte

La règle change selon le montant de dette que vous portez déjà. Le même revenu de 8 000 $ raconte une histoire différente à mesure que les dettes augmentent :

Jusqu'à environ 640 $ de dette existante, la limite de logement de 28 % s'applique. Au-delà, la limite de dette totale de 36 % prend le dessus et votre budget logement commence à rétrécir avec chaque dollar de dette supplémentaire.

D'où vient la règle

La règle 28/36 n'est pas arbitraire. Elle est issue de décennies d'expérience du prêt hypothécaire sur les niveaux où les emprunteurs ont tendance à rester à l'aise et où ils commencent à avoir du mal. Un logement au-delà d'environ un quart à un tiers du revenu laisse peu de place pour le reste de la vie — nourriture, transport, épargne, urgences.

La structure en deux parties existe parce que le logement seul ne donne pas la vue complète. Un acheteur sans autre dette peut consacrer en toute sécurité davantage au logement que celui portant déjà un prêt auto et des prêts étudiants. Le ratio global capture cette différence, c'est pourquoi les prêteurs examinent les deux chiffres plutôt que le seul chiffre du logement.

Utilisations concrètes

Les acheteurs utilisent la règle 28/36 pour fixer un plafond de prix réaliste avant de chercher une maison, afin de ne pas craquer pour une maison qu'ils ne peuvent pas se permettre durablement. Voir le chiffre à l'avance freine aussi la tentation de s'étirer lorsqu'un prêteur approuve plus que ce qui est confortable.

Cela révèle aussi le bénéfice d'éliminer d'abord d'autres dettes. Une fois que la limite globale de 36 % devient la contrainte active, chaque dollar de dette mensuelle que vous éliminez libère environ un dollar de budget logement — ce qui peut se traduire par des dizaines de milliers de dollars de pouvoir d'emprunt supplémentaire. Rembourser un prêt auto de 400 $ avant de faire une demande peut augmenter significativement le prix de la maison pour lequel vous êtes éligible.

Les locataires peuvent aussi l'utiliser, en traitant simplement le loyer comme coût du logement, pour juger si un bail correspond à leur revenu sans s'engager excessivement.

Au-delà de la règle : ce qui affecte aussi l'accessibilité

La règle 28/36 fixe un plafond raisonnable, mais quelques éléments se situent en dehors. Votre acompte change la taille du prêt et peut supprimer l'assurance hypothécaire, réduisant le coût mensuel. Votre score de crédit affecte le taux qui vous est proposé, ce qui change le montant de prêt qu'un budget donné peut soutenir. Et les coûts locaux — les taxes foncières et l'assurance varient largement selon la région — peuvent consommer une grande partie de l'allocation de 28 % pour le logement avant même que le capital et les intérêts ne soient comptés.

Un acheteur prudent vise souvent en dessous des limites plutôt qu'au niveau de celles-ci, laissant une marge pour les changements de taux, l'entretien, et les surprises de la vie. Vous retrouverez la même logique dans Calculateur de rentrée scolaire.

Quel revenu pour une maison donnée

La règle fonctionne aussi à l'envers, ce qui est utile lorsque vous avez déjà une maison cible en tête. Si le coût mensuel complet du logement d'une maison serait de 2 500 $, la limite frontale de 28 % implique que vous voudriez un revenu mensuel brut d'au moins 2 500 $ ÷ 0,28 ≈ 8 930 $ — environ 107 000 $ par an — avant même que d'autres dettes ne soient considérées.

Retourner la règle de cette façon est un contrôle de réalité rapide : si le revenu que la maison exige est bien supérieur au vôtre, c'est un signal clair pour regarder une fourchette de prix inférieure plutôt que d'étirer les ratios.

Comprendre votre résultat

Le budget logement recommandé est le paiement mensuel de logement maximal qui vous maintient à l'intérieur des deux limites. Les plafonds de 28 % et 36 % sont affichés séparément afin que vous puissiez voir l'écart. Le montant de prêt estimé convertit ce budget en une fourchette de prix d'achat à votre taux et durée.

Rappelez-vous que ce budget couvre le paiement complet du logement — pas seulement le capital et les intérêts, mais aussi les taxes et l'assurance. Laissez de la place pour cela, ou le vrai paiement franchira la ligne des 28 %.

Le montant de prêt estimé est un plafond, pas une cible. Emprunter jusqu'à ce montant ne laisse aucun coussin ; de nombreux acheteurs magasinent délibérément en dessous afin qu'une hausse de taux, une réparation, ou un changement de revenu ne transforme pas un paiement confortable en un paiement stressant.

Un regard plus attentif sur le paiement du logement

Comme la limite de 28 % est mesurée par rapport au paiement complet du logement, il est utile de savoir ce que ce paiement contient réellement. Sur une hypothèque typique, il se décompose en quatre parties, souvent appelées PITI : capital, intérêts, taxes, et assurance.

Le capital et les intérêts sont le remboursement du prêt lui-même. Les taxes foncières et l'assurance habitation sont généralement collectées mensuellement dans un compte séquestre et payées en votre nom. Lorsque l'acompte est inférieur à 20 %, l'assurance hypothécaire s'ajoute par-dessus, et une copropriété ou une communauté planifiée ajoute des charges de copropriété. Tout cela compte dans les 28 % — c'est pourquoi un paiement qui semble abordable sur le seul capital et intérêts peut silencieusement franchir la ligne une fois le reste inclus.

Erreurs courantes

• Utiliser le revenu net au lieu du brut. La règle est construite sur le revenu avant impôts. Utiliser le salaire net fait paraître les limites plus petites que ce que les prêteurs appliquent.
• Oublier les taxes et l'assurance. Le coût du logement les inclut. Un paiement qui est exactement 28 % sur le seul capital et intérêts dépassera 28 % une fois le séquestre ajouté.
• Ignorer la dette existante. La limite globale de 36 % est là où les prêts auto et les cartes de crédit réduisent silencieusement la maison que vous pouvez vous permettre.

Ce genre d'erreur se retrouve aussi dans Calculateur de changement absolu.

Précision et limites

La règle 28/36 est une ligne directrice largement utilisée, pas une loi stricte. Certains prêteurs approuvent des ratios plus élevés pour les emprunteurs ayant un bon crédit, de gros acomptes, ou une épargne significative ; d'autres sont plus stricts.

Ce calculateur donne une estimation prudente et durable. Il ne tient pas compte de votre score de crédit, de votre acompte, ou des coûts spécifiques à la région, et ce n'est pas une pré-approbation de prêt. Considérez-le comme un point de départ de planification, et confirmez les limites réelles avec un prêteur.

Il suppose également que votre revenu est stable. Pour un revenu variable ou basé sur commission, les prêteurs font souvent la moyenne des deux dernières années et peuvent appliquer les ratios plus prudemment — donc prévoyez une marge supplémentaire si vos revenus fluctuent.

Notions connexes

Le ratio dette-revenu (DTI) est le terme plus large pour le chiffre global de 36 % — dette totale divisée par revenu brut. PITI désigne les quatre parties d'un paiement de logement : capital, intérêts, taxes, et assurance, ce qui est exactement ce contre quoi la limite de 28 % est mesurée. La pré-approbation est l'estimation formelle d'un prêteur de ce que vous pouvez emprunter, qui utilise ces ratios avec votre crédit et vos actifs. Pour d'autres calculs, Calculateur CLTV - Valeur vie client est également disponible sur le site.