Calculadora de amortização

Como funciona realmente a amortização de um empréstimo

Cada prestação fixa divide-se entre juros e capital — e essa divisão muda drasticamente ao longo da vida do seu empréstimo. Esta calculadora mostra a prestação exata, o total de juros e um mapa completo ano a ano, para que veja para onde vai cada euro. Para um cálculo relacionado, Calculadora de hipoteca ARM 10/1 também pode ser útil.

O que esta calculadora faz

Funciona para qualquer empréstimo a prestações com taxa fixa. Introduz o montante, a taxa, o prazo e um pagamento extra opcional, e escolhe uma frequência de pagamento — mensal, quinzenal, semanal ou trimestral.

Em troca, obtém a prestação periódica, o total de juros, o tempo de amortização, um gráfico de saldo e juros e um mapa anual imprimível.

O verdadeiro valor está no que torna visível: os primeiros pagamentos são quase todos juros, e só mais tarde o saldo desce depressa. Adicione um pagamento extra e ele mostra de imediato os juros poupados e os anos ganhos.

Como também compara um plano quinzenal, semanal ou trimestral com um mensal padrão, pode ver como uma pequena mudança no ritmo de pagamento altera o total de juros — uma funcionalidade que a maioria das calculadoras de amortização básicas ignora por completo.

Como usá-la

1. 1

   Introduza o montante do empréstimo

   O capital que pede emprestado — o preço de compra menos a sua entrada num crédito habitação, ou o montante financiado num crédito automóvel.

2. 2

   Adicione a taxa de juro

   A sua taxa anual indicada, introduzida como um número, por exemplo 6 para 6 %. Retire-a diretamente da sua proposta de crédito.

3. 3

   Defina o prazo em meses

   30 anos são 360 meses, 15 anos são 180, um crédito automóvel típico é 60 ou 72. Multiplique qualquer prazo em anos por 12.

4. 4

   Experimente um pagamento extra

   Adicione qualquer valor que pagaria acima do mínimo. Vai direto ao capital — e a calculadora mostra os meses que poupa.

Calculadora da regra 28/36 cobre terreno semelhante, caso seja isso que procura.

A fórmula por trás

Uma taxa anual de 6 % torna-se 0,005 por mês. Fixada a prestação, cada mês os juros equivalem ao seu saldo atual × essa taxa mensal, e tudo o que sobra reduz o capital.

À medida que o saldo diminui, a parte de juros também diminui — por isso uma fatia cada vez maior da mesma prestação ataca o capital todos os meses.

Um exemplo prático

Tomemos um crédito habitação de 300.000 $ a 6,5 % ao longo de 30 anos. É exatamente isto que a calculadora devolve:

Ao longo de 30 anos, os juros (382.633 $) ultrapassam o montante emprestado — resultado direto da forma como a amortização concentra os juros no início.

Uma abordagem semelhante é usada em Calculadora de TAEG.

Para onde vai cada pagamento

A mesma prestação de 1.896 $ divide-se de forma muito diferente ao longo da vida do empréstimo:

O primeiro mês é cerca de 86 % juros, com apenas 271 $ a reduzir o saldo. No último pagamento, quase tudo é capital — é por isso que os primeiros anos constroem tão pouco património.

Porque os juros se concentram no início

Essa divisão desequilibrada do início não é um truque dos credores — resulta diretamente da matemática. Os juros são cobrados sobre o que ainda deve, e no início deve o máximo. Por isso os juros do primeiro mês são altos, deixando pouco da prestação fixa para o capital.

Cada mês reduz um pouco o saldo, por isso os juros do mês seguinte são ligeiramente menores, o que liberta um pouco mais para o capital. Esse efeito acumula-se. Começa de forma quase impercetível e depois acelera, por isso o saldo parece estagnado durante anos e depois cai depressa perto do fim.

Compreender isto muda o comportamento. Explica porque refinanciar tarde num empréstimo o devolve à parte pesada em juros de um novo mapa, e porque um pagamento extra cedo — quando o saldo é mais alto — elimina muito mais juros futuros do que o mesmo pagamento feito anos depois.

Comparar prazos do empréstimo

O mesmo empréstimo de 300.000 $ fica completamente diferente consoante o prazo que escolher:

O mutuário a 15 anos paga cerca de 591 $ mais por mês — e poupa aproximadamente 235.000 $ em juros totais. Esse compromisso é a decisão mais importante de um crédito habitação.

Compreender os seus resultados

A prestação mensal é apenas capital e juros — exclui imposto sobre o imóvel, seguro, condomínio e seguro de crédito, que os credores muitas vezes juntam num total maior.

O total de juros é a soma de cada parcela de juros; em créditos longos pode ultrapassar o montante emprestado. O tempo de amortização equivale ao seu prazo, salvo se pagamentos extra o encurtarem.

O gráfico de saldo e juros mostra duas curvas: o seu saldo restante a cair para zero, e os juros pagos a subir com o tempo. Ver onde se cruzam é revelador — marca o ponto em que finalmente deve menos do que já pagou só em juros. Vai encontrar a mesma lógica em Calculadora de depreciação de eletrodomésticos.

O que muda o resultado

Três dados alteram o resultado, mas não por igual. A taxa de juro tem o maior efeito — mesmo um ponto percentual acumula-se ao longo de centenas de pagamentos, mudando bastante a prestação e o total de juros.

O prazo é o compromisso clássico: um prazo mais longo reduz cada prestação mas aumenta o total de juros, às vezes muito. O montante do empréstimo escala tudo proporcionalmente. E os pagamentos extra atuam como uma quarta alavanca — como atacam o capital diretamente, o seu benefício é maior quanto mais cedo forem feitos.

A estratégia do pagamento quinzenal

Uma forma popular de acelerar um empréstimo sem grande mudança de orçamento é passar de pagamentos mensais a quinzenais. Pagar metade do seu valor mensal a cada duas semanas produz 26 meios pagamentos por ano — o equivalente a 13 pagamentos mensais em vez de 12.

Esse pagamento extra anual vai inteiro para o capital. Num crédito habitação típico de 30 anos, retira discretamente quatro a seis anos do prazo. Pode modelar o mesmo efeito aqui dividindo um pagamento anual extra por 12 e introduzindo-o como valor mensal extra, ou selecionando diretamente a frequência de pagamento quinzenal.

Um aviso: se o combinar com um credor, confirme que aplica o extra diretamente ao capital em vez de o reter, pois alguns gestores esperam que se acumule um valor mensal completo antes de o creditar.

Empréstimos amortizáveis vs. só de juros

Nem todos os empréstimos amortizam. Num empréstimo só de juros, os primeiros pagamentos cobrem apenas os juros, por isso o saldo não se move de todo durante esse período — e não se constrói património. Quando a fase de só juros termina, os pagamentos disparam para começar a devolver o capital no prazo restante, mais curto.

Um empréstimo totalmente amortizável, pelo contrário, reduz o saldo desde o primeiro pagamento. Custa mais por mês no início, mas possui mais do bem a cada passo e não sofre qualquer choque de pagamento mais tarde. Esta calculadora modela o caso amortizável, de longe o mais comum para créditos habitação, automóvel e pessoais.

Erros comuns

• Lê-lo como o seu custo total de habitação. Isto é apenas capital e juros — os impostos, o seguro e o condomínio são à parte.
• Confundir anos e meses. Um empréstimo a 30 anos são 360 meses, não 30.
• Perseguir a prestação mais baixa. Um prazo mais longo reduz o valor mensal mas pode acrescentar dezenas de milhares em juros.

Precisão e limitações

Usa a fórmula de amortização padrão — a mesma que os credores usam. Pequenas diferenças face ao valor de um credor vêm do arredondamento ao cêntimo e de um último pagamento ligeiramente ajustado.

Só modela empréstimos a taxa fixa totalmente amortizáveis. Não cobre taxas variáveis após revisão, períodos só de juros, impostos ou comissões. É uma ajuda de planeamento, não aconselhamento financeiro — confie no mapa oficial do seu credor para um valor vinculativo. Este tipo de erro também aparece em Calculadora de mudança absoluta.

Usos no mundo real

Os compradores de casa usam-na para comparar um empréstimo a 15 anos com um a 30. Os proprietários usam-na para decidir se os pagamentos extra ao capital valem a pena. Os compradores de automóvel usam-na para ver o custo real de esticar um empréstimo de 48 para 72 meses por uma prestação mensal mais baixa.

Os mutuários com créditos estudantis ou pessoais usam-na para traçar um plano de amortização realista, e quem refinancia usa a coluna do saldo restante para saber exatamente quanto teria de pagar antes de assinar um novo empréstimo. Em cada caso, o mapa transforma uma decisão abstrata em números concretos.

Conceitos relacionados

O capital é o que deve; os juros são o custo de o pedir emprestado. A TAEG integra as comissões na taxa para uma comparação de custo real, por isso costuma ser um pouco mais alta que a taxa nominal. O património é a parte que realmente possui — cresce à medida que o capital é pago, devagar no início e mais depressa depois, refletindo exatamente a curva de amortização.

Outro termo a conhecer é a amortização negativa, em que um pagamento é menor do que os juros devidos, pelo que os juros não pagos são somados ao saldo e o empréstimo cresce em vez de diminuir. Um empréstimo amortizável padrão como o modelado aqui nunca faz isto — cada pagamento cobre a totalidade dos juros e reduz o capital. Para outros cálculos, Calculadora CLTV - Valor vitalício do cliente também está disponível no site.