10/1 ARM-kalkylator

10/1 ARM-lånet: fast ränta i tio år, sedan justeras det

Ett 10/1-lån med rörlig ränta låser din ränta under de första tio åren och justeras sedan en gång per år under resten av lånet. Det börjar oftast billigare än en 30-årig fast ränta — avvägningen är osäkerhet efter år tio. Denna kalkylator visar din betalning under den fasta perioden, ditt saldo när räntan justeras, och en uppskattning av vad som kommer härnäst. För en relaterad beräkning kan även 28/36-regel-kalkylator vara till hjälp.

Vad ett 10/1 ARM egentligen är

Ett lån med rörlig ränta ligger mellan ett fast och ett rörligt lån. De två siffrorna i namnet berättar strukturen: den första är hur många år räntan förblir fast, den andra är hur ofta den justeras därefter.

Ett 10/1 ARM behåller alltså en enda fast ränta i tio år, och justeras sedan en gång om året under de återstående tjugo åren av ett 30-årigt lån. Den inledande fasta räntan är vanligtvis lägre än ett jämförbart 30-årigt fastränte-lån, vilket är huvudskälet till att köpare väljer det.

Det tillhör en familj av hybridlån — 5/1, 7/1 och 10/1 är de vanliga. Ju längre den fasta perioden är, desto mer stabilitet får du, och vanligtvis desto mindre är rabatten jämfört med fastränte-lånet. 10/1 ligger i den stabila änden av den familjen och ger dig ett helt decennium av visshet.

Så använder du denna kalkylator

1. 1

   Ange lånebeloppet

   Låneskulden — ditt inköpspris minus handpenningen.

2. 2

   Ange den ursprungliga räntan

   Den fasta räntan för de första tio åren, från ditt låneerbjudande. ARM-lån börjar vanligtvis under den 30-åriga fasta räntan.

3. 3

   Ställ in den fulla löptiden

   Nästan alltid 30 år. De första tio är fasta; resten justeras.

4. 4

   Uppskatta räntan efter justering

   En "tänk om"-ränta för tiden efter år tio. Prova ett högre tal för att stresstesta vad din betalning skulle kunna bli.

Amorteringskalkylator täcker liknande mark, om det är vad du är ute efter.

Så fungerar beräkningen

Under de första tio åren är beräkningen identisk med ett fastränte-lån: kalkylatorn hittar den betalning som fullt ut skulle amortera lånet över hela den 30-åriga löptiden till din ursprungliga ränta.

Den amorterar sedan dessa första 120 betalningar månad för månad för att räkna ut hur mycket kapital du har betalat av och vilket saldo som återstår vid år tio. Slutligen tar den detta återstående saldo och amorterar om det över de kvarvarande 20 åren till den justeringsränta du angav, för att uppskatta din nya betalning.

Ett räkneexempel

Ta ett lån på 400 000 $ med en ursprunglig ränta på 5,5 % över 30 år, med antagandet att räntan justeras till 7,5 % efter tio år:

I tio år är betalningen en bekväm 2 271 $. Om räntan sedan hoppar till 7,5 % stiger betalningen på de återstående 330 164 $ till cirka 2 660 $ — en månatlig ökning på 389 $ att planera för.

Ett liknande tillvägagångssätt används i Kalkylator för effektiv ränta.

Att jämföra ett ARM med ett fast lån

Attraktionen med ett 10/1 ARM är den lägre startbetalningen. På samma lån på 400 000 $:

ARM-lånet sparar cirka 257 $ per månad under de första tio åren — ungefär 30 000 $ över decenniet. Om den besparingen är värd den senare osäkerheten beror helt på hur länge du planerar att behålla lånet.

Räntetak: ditt skyddsnät

Riktiga ARM-lån kommer med tak som begränsar hur mycket räntan kan röra sig, och de spelar enormt stor roll. Vanligtvis finns tre: ett initialt tak för den första justeringen, ett periodiskt tak för varje årlig förändring därefter, och ett livstidstak för den totala ökningen över lånets löptid.

Dessa tak innebär att räntan inte kan hoppa gränslöst vid justering. När du stresstestar med denna kalkylator visar användning av lånets livstidstak som justeringsränta din realistiska betalning i värsta fall — siffran det är värt att kontrollera att du har råd med.

Varför ARM-lån börjar billigare

Långivare kan erbjuda en lägre ursprunglig ränta eftersom de inte binder sig till den för de fulla 30 åren — bara tio. Därefter förflyttas risken för stigande räntor från långivaren till dig, och de prissätter de tidiga åren därefter.

Den lägre starten är riktiga pengar. På ett stort lån sparar även en procentenhets skillnad i ränta hundratals dollar per månad, vilket förklarar varför ARM-lån attraherar köpare som är säkra på att de inte längre kommer att ha kvar lånet när risken infinner sig.

Risken med stigande räntor

Baksidan är att ingen vet var räntorna kommer att stå om tio år. Om de har stigit klättrar din betalning vid justeringen — potentiellt kraftigt, upp till ditt livstidstak. Det är scenariot värt att planera för innan du skriver under.

En användbar vana är att köra denna kalkylator två gånger: en gång med en optimistisk justeringsränta och en gång vid lånets livstidstak. Om du bekvämt har råd med betalningen även i värsta fall är ARM-lånet en rimlig satsning. Om värsta fallet skulle pressa din budget eliminerar ett fast lån den oron helt. Du hittar samma logik i Kalkylator avskrivning hushållsapparater.

Utgångsstrategierna

De flesta ARM-låntagare planerar en utgång innan den fasta perioden slutar. De tre vanliga är att sälja bostaden, refinansiera till ett fast lån medan räntorna är gynnsamma, eller att ha betalat ner saldot tillräckligt så att även en högre ränta ger en hanterbar betalning.

Faran är att förlita sig på en utgång som kanske inte finns tillgänglig — refinansiering förutsätter att du fortfarande kvalificerar dig och att räntorna samarbetar, och ingetdera är garanterat. En sund plan behandlar justeringen som något du kan överleva, inte bara något du kommer att undvika.

Vem ett 10/1 ARM passar

Det passar köpare med en tydlig tioårshorisont. Om du förväntar dig att sälja bostaden, betala av lånet, eller refinansiera innan den fasta perioden slutar, fångar du den lägre räntan och möter aldrig justeringen.

Det passar personer som förväntar sig att deras inkomst ska stiga, som skulle kunna absorbera en högre betalning senare, eller som tror att räntorna kommer att sjunka till dess att deras lån justeras. Det passar mindre bra för långsiktiga bofasta, eftersom de bär tjugo års räntrisk för en tioårig besparing.

Förstå ditt resultat

Den fasta periodens betalning är vad du kommer att betala under de första tio åren — denna del är säker. Saldot vid år 10 är vad du fortfarande kommer att vara skyldig när räntan justeras, och det är lägre än startlånet eftersom du har betalat av kapital hela tiden.

Den uppskattade betalningen efter justering beror helt på den ränta du antog. Det är en prognos, inte ett löfte, eftersom den faktiska justeringsräntan kommer att följa marknadsförhållandena inom lånets tak.

Vanliga misstag

• Anta att räntan förblir fast för alltid. Den fasta perioden är bara tio år. Budgetera för möjligheten av en högre betalning därefter.
• Ignorera taken. Lånets livstidstak fastställer det verkliga värsta fallet — testa mot det, inte mot dagens ränta.
• Välja ett ARM för ett evighetshem. Om du stannar i decennier eliminerar ett fast lån just den risk som ARM-lånet introducerar.

Den här typen av misstag förekommer även i Kalkylator för absolut förändring.

Noggrannhet och begränsningar

Siffrorna för den fasta perioden använder standardformeln för amortering och är exakta. Betalningen efter justering är en uppskattning baserad på den enda ränta du anger — riktiga ARM-lån justeras varje år mot ett index plus en marginal, inom tak, så dina faktiska framtida betalningar kommer att variera från år till år.

Detta verktyg modellerar inte dessa årliga indexrörelser, skatter, försäkringar, eller de specifika taken i ditt avtal. Det är ett planeringshjälpmedel, inte en bolåneoffert eller finansiell rådgivning — bekräfta de exakta villkoren och taken med din långivare.

Det antar också en enda justeringsränta snarare än de gradvisa, begränsade justeringar som ett riktigt ARM gör varje år. I praktiken kan din ränta stiga stegvis över flera år istället för att hoppa på en gång, så den faktiska betalningsvägen är jämnare än denna enstegsuppskattning — men den långsiktiga siffran den pekar mot är en rättvis guide att planera kring.

Relaterade begrepp

Index och marginal är hur justeringsräntan fastställs: långivaren lägger till en fast marginal till ett rörligt marknadsindex. Tak begränsar hur mycket den kombinerade räntan kan röra sig. Ett 5/1- eller 7/1-ARM fungerar på samma sätt med en kortare fast period, och byter mer räntrisk mot en ännu lägre startränta. Och refinansiering är den vanliga utgången — många ARM-låntagare refinansierar till ett fast lån innan justeringsperioden börjar. För andra beräkningar finns även CLTV-kalkylator - Kundlivstidsvärde på sidan.