10/1 ARM-rekenmachine

De 10/1 ARM-hypotheek: tien jaar vaste rente, daarna past deze zich aan

Een 10/1-hypotheek met variabele rente zet uw rente vast voor de eerste tien jaar en past deze daarna eenmaal per jaar aan voor de rest van de looptijd. Hij begint meestal goedkoper dan een 30-jarige vaste rente — de afweging is onzekerheid na jaar tien. Deze rekenmachine toont uw betaling tijdens de vaste periode, uw saldo wanneer de rente wordt aangepast, en een schatting van wat daarna komt. Voor een verwante berekening kan 28/36-regel-rekenmachine ook nuttig zijn.

Wat een 10/1 ARM eigenlijk is

Een hypotheek met variabele rente zit tussen een vaste en een variabele lening in. De twee cijfers in de naam vertellen de structuur: het eerste is hoeveel jaar de rente vast blijft, het tweede is hoe vaak deze daarna wordt aangepast.

Een 10/1 ARM houdt dus een enkele vaste rente aan voor tien jaar, en past deze daarna eenmaal per jaar aan voor de resterende twintig jaar van een lening van 30 jaar. Die aanvankelijke vaste rente is meestal lager dan een vergelijkbare 30-jarige vaste hypotheek, wat de belangrijkste reden is dat kopers hiervoor kiezen.

Het behoort tot een familie van hybride leningen — 5/1, 7/1 en 10/1 zijn de gangbare. Hoe langer de vaste periode, hoe meer stabiliteit u krijgt, en meestal hoe kleiner de korting ten opzichte van de vasterentehypotheek. De 10/1 zit aan het stabiele uiteinde van die familie, en biedt u een volledig decennium zekerheid.

Hoe u deze rekenmachine gebruikt

1. 1

   Voer het leenbedrag in

   De hypotheekhoofdsom — uw aankoopprijs minus de aanbetaling.

2. 2

   Voer de aanvangsrente in

   De vaste rente voor de eerste tien jaar, van uw leningsaanbod. ARM's beginnen meestal onder de 30-jarige vaste rente.

3. 3

   Stel de volledige looptijd in

   Bijna altijd 30 jaar. De eerste tien zijn vast; de rest past zich aan.

4. 4

   Schat de rente na aanpassing

   Een "wat-als"-rente voor na jaar tien. Probeer een hoger getal om te testen wat uw betaling zou kunnen worden.

Aflossingscalculator behandelt vergelijkbaar terrein, als dat is wat u zoekt.

Hoe de berekening werkt

Voor de eerste tien jaar is de berekening identiek aan die van een vasterentehypotheek: de rekenmachine vindt de betaling die de lening volledig zou aflossen over de volledige looptijd van 30 jaar tegen uw aanvangsrente.

Vervolgens amortiseert deze die eerste 120 betalingen maand voor maand om te bepalen hoeveel hoofdsom u hebt afgelost en welk saldo overblijft in jaar tien. Ten slotte neemt het dat resterende saldo en amortiseert het opnieuw over de resterende 20 jaar tegen de door u ingevoerde aanpassingsrente, om uw nieuwe betaling te schatten.

Een uitgewerkt voorbeeld

Neem een lening van $400.000 met een aanvangsrente van 5,5% over 30 jaar, ervan uitgaande dat de rente na tien jaar wordt aangepast naar 7,5%:

Tien jaar lang is de betaling een comfortabele $2.271. Als de rente dan naar 7,5% springt, stijgt de betaling op het resterende $330.164 tot ongeveer $2.660 — een maandelijkse stijging van $389 om rekening mee te houden.

Een vergelijkbare aanpak wordt gebruikt bij JKP-calculator.

Een ARM vergelijken met een vaste lening

De aantrekkingskracht van een 10/1 ARM is de lagere beginbetaling. Op dezelfde lening van $400.000:

De ARM bespaart ongeveer $257 per maand gedurende de eerste tien jaar — ongeveer $30.000 over het decennium. Of die besparing de latere onzekerheid waard is, hangt volledig af van hoe lang u van plan bent de lening aan te houden.

Renteplafonds: uw vangnet

Echte ARM's hebben plafonds die begrenzen hoeveel de rente kan bewegen, en die zijn enorm belangrijk. Meestal zijn er drie: een initieel plafond op de eerste aanpassing, een periodiek plafond op elke jaarlijkse wijziging daarna, en een levenslang plafond op de totale stijging over de looptijd van de lening.

Deze plafonds betekenen dat de rente niet grenzeloos kan springen bij aanpassing. Wanneer u met deze rekenmachine test, laat het gebruik van het levenslange plafond van uw lening als aanpassingsrente uw realistische worstcasebetaling zien — het cijfer dat het waard is om te controleren of u zich dat kunt veroorloven.

Waarom ARM's goedkoper beginnen

Kredietverstrekkers kunnen een lagere aanvangsrente aanbieden omdat ze zich er niet aan verbinden voor de volledige 30 jaar — slechts tien. Daarna verschuift het risico van stijgende rentes van de kredietverstrekker naar u, en zij prijzen de vroege jaren daarnaar.

Dat lagere begin is echt geld. Bij een grote lening bespaart zelfs een verschil van één procentpunt honderden dollars per maand, wat verklaart waarom ARM's kopers aantrekken die ervan overtuigd zijn dat ze de lening niet meer hebben wanneer het risico toeslaat.

Het risico van stijgende rentes

De keerzijde is dat niemand weet waar de rentes over tien jaar zullen staan. Als ze gestegen zijn, klimt uw betaling bij aanpassing — mogelijk fors, tot aan uw levenslange plafond. Dat is het scenario waarmee het de moeite waard is rekening te houden voordat u tekent.

Een nuttige gewoonte is deze rekenmachine tweemaal uit te voeren: eenmaal met een optimistische aanpassingsrente en eenmaal met het levenslange plafond van uw lening. Als u de betaling zelfs in het slechtste geval comfortabel kunt betalen, is de ARM een redelijke gok. Als het slechtste geval uw budget zou belasten, elimineert een vaste lening die angst volledig. Dezelfde logica vindt u terug bij Rekenmachine afschrijving apparaten.

De uitstapstrategieën

De meeste ARM-leners plannen een uitstap voordat de vaste periode eindigt. De drie gangbare zijn het verkopen van de woning, herfinancieren naar een vaste lening terwijl de rentes gunstig zijn, of het saldo voldoende afgelost hebben zodat zelfs een hogere rente een beheersbare betaling oplevert.

Het gevaar is vertrouwen op een uitstap die mogelijk niet beschikbaar is — herfinanciering veronderstelt dat u nog steeds in aanmerking komt en dat de rentes meewerken, waarvan geen van beide gegarandeerd is. Een solide plan behandelt de aanpassing als iets dat u kunt overleven, niet alleen iets dat u zult vermijden.

Voor wie een 10/1 ARM geschikt is

Het past bij kopers met een duidelijke horizon van tien jaar. Als u verwacht de woning te verkopen, de lening af te lossen, of te herfinancieren voordat de vaste periode eindigt, profiteert u van de lagere rente en krijgt u nooit met de aanpassing te maken.

Het past bij mensen die verwachten dat hun inkomen zal stijgen, die later een hogere betaling zouden kunnen absorberen, of die geloven dat de rentes zullen dalen tegen de tijd dat hun lening wordt aangepast. Het past minder goed bij langetermijnbewoners, omdat zij twintig jaar renterisico dragen voor een besparing van tien jaar.

Uw resultaat begrijpen

De betaling van de vaste periode is wat u de eerste tien jaar betaalt — dit deel staat vast. Het saldo in jaar 10 is wat u nog verschuldigd bent wanneer de rente wordt aangepast, en het is lager dan de startlening omdat u al die tijd hoofdsom hebt afgelost.

De geschatte betaling na aanpassing hangt volledig af van de rente die u hebt aangenomen. Het is een projectie, geen belofte, omdat de werkelijke aanpassingsrente de marktomstandigheden binnen de plafonds van uw lening zal volgen.

Veelgemaakte fouten

• Aannemen dat de rente voor altijd vast blijft. De vaste periode is slechts tien jaar. Begroot de mogelijkheid van een hogere betaling daarna.
• De plafonds negeren. Het levenslange plafond van uw lening bepaalt het echte worstcasescenario — test daartegen, niet tegen de rente van vandaag.
• Een ARM kiezen voor een woning voor altijd. Als u decennialang blijft, elimineert een vaste lening precies het risico dat de ARM introduceert.

Dit soort vergissing komt ook voor bij Absolute-verandering-calculator.

Nauwkeurigheid en beperkingen

De cijfers van de vaste periode gebruiken de standaard amortisatieformule en zijn nauwkeurig. De betaling na aanpassing is een schatting op basis van de enkele rente die u invoert — echte ARM's passen zich elk jaar aan ten opzichte van een index plus een marge, binnen plafonds, dus uw werkelijke toekomstige betalingen zullen jaar tot jaar variëren.

Deze tool modelleert deze jaarlijkse indexbewegingen, belastingen, verzekeringen, of de specifieke plafonds in uw contract niet. Het is een planningshulpmiddel, geen hypotheekofferte of financieel advies — bevestig de exacte voorwaarden en plafonds bij uw kredietverstrekker.

Het gaat ook uit van één enkele aanpassingsrente in plaats van de geleidelijke, begrensde aanpassingen die een echte ARM elk jaar maakt. In de praktijk kan uw rente over meerdere jaren geleidelijk stijgen in plaats van in één keer springen, dus het werkelijke betalingstraject is soepeler dan deze schatting in één stap — maar het cijfer op lange termijn waarnaar het wijst, is een eerlijke richtlijn om op te plannen.

Gerelateerde begrippen

Index en marge bepalen hoe de aanpassingsrente wordt vastgesteld: de kredietverstrekker voegt een vaste marge toe aan een bewegende marktindex. Plafonds begrenzen hoeveel die gecombineerde rente kan bewegen. Een 5/1- of 7/1-ARM werkt op dezelfde manier met een kortere vaste periode, waarbij meer renterisico wordt geruild voor een nog lagere beginrente. En herfinanciering is de gangbare uitstap — veel ARM-leners herfinancieren naar een vaste lening voordat de aanpassingsperiode begint. Voor andere berekeningen is CLTV-calculator - Klantlevenswaarde ook beschikbaar op de site.